3기신도시 창릉 사전청약 당첨선 분석/당첨 커트라인/입지/교통/분양가

고양 창릉지구는 고양시 창릉동·용두동·화전동 일대로 서울 응암동, 연신내 등 북서부와 인접해있다.

 

고양 원흥지구 바로 옆이고, 동쪽은 고양 향동지구, 서쪽은 화정지구, 북쪽은으로는 삼송지구이다.

 

지구 면적은 813만㎡로 3기 신도시 중 남양주 왕숙(1134만㎡)에 이어 두 번째로 큰 규모이다.

참고로 일산(1574만㎡) 신도시의 절반 크기이고, 판교(922만㎡)신도시와 비슷한 수준이다.

 

 

 

 

 

지난 국토교통부 조사에 따르면, (수도권 6만 가구 사전청약 일정을 발표하면서 3기 신도시 홈페이지 여론조사 결과)

 

전체 응답자의 20%가 하남 교산을 선호한다고 답했다. 

이어 고양 창릉(17%), 과천(17%), 남양주 왕숙(15%), 부천 대장(13%), 인천 계양(11%) 등의 순이었다.

 

과천과 비슷한 수치로 선호도가 높은 지역임을 알 수 있다.

 

당첨 가능성과 직주근접 등 여러 요인은 있을 수 있다. 

이 조사에서 볼 수 있듯이 창릉지구도 인기 지역이므로 적절한 사전청약 준비와 대책이 필요하다.

 

 

 

 

 

창릉신도시 물량

 

당초 38,000세대가 계획되었다. 

그러나 지난 7월 15일 기존 용적률 평균 180%를 수도권 택지 법정 상한선인 220%까지 올려서라도 공급물량을 늘리라는 대통령 지시사항이 있었다.

 

용적률 40% 상승이면 물량으로는 22%정도 늘어난다. (약8,000여 세대 정도)

 

용적률이 상향되면 최대 46,000 세대 정도로 늘어나게 된다. 

 

창른신도시 물량은 3만8천호에서 4만 6천호 사이로 추정된다.

 

 

사전청약 물량은 기존 3만8천호 기준에서 발표된 자료를 보면, 2021년 11월에 1600호, 2022년에 2500호이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

창릉신도시 입지

 

 

 

 

 

고양 창릉 신도시는 교통이 편리하고, 일자리가 풍부한 수도권 서북부 일자리 거점도시,

창릉천과 도시숲이 있는 자연친화적인 도시를 목표로 하고 있다.

 

입지는 북쪽으로는 삼송지구, 남쪽으로는 향동지구/덕은지구, 동쪽으로는 서오릉과 가깝고

 

서쪽으로는 원흥지구와 맞닿아 있다. 또한 지축, 화정, 행신지구와도 가까운 지역에 위치하게 된다.

 

 

일산보다는 서울에 가까워서 서울권 생활이 용이할 것으로 보인다. 

 

 

 

창릉 신도시 1순위 자격

 

청약통장 가입 2년이상 + 24회이상 납입 조건을 만족해야 한다.

 

   

5년이내 다른 주택에 당첨되지 않은 무주택 or 1주택자이어야 하며,

 

고양시 주소지 2년이상 (우선순위30%)

 

 

창릉신도시는 청약과열지역 및 대규모 택지개발지구이므로 위 조건에 부합되어야만 1순위가 된다.

 

 

 

 

 

 

창릉 신도시 사전청약 당첨선

 

올해 공공분양 커트라인을 알아보자.(과천 제이드자이. 하남 B1블럭)

 

 

 

과천 제이드 자이

 

 

 

 

 

 

 

 

전용 59㎡ 커트라인은,  

59B 당해가 1670만원, 경기와 수도권은 2160만원이다.

2160만원은 매달 10만원씩 최소 18년 납부해야 모을 수 있는 금액이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

일반 공급 커트라인은 하남 당해 1600~1800만원 선이었다.

 

경기, 기타는 최소 2200만원으로 매우 높았다.

 

 

 

지역·입지·주택형별로 다르겠지만 선호도가 높은 과천이나 하남 같은 지역은 매달 10만원씩 최소 15년~18년 이상 납부한 청약통장이 안정권으로 예상된다.

당해지역은 최소 1800만원, 경기나 기타지역 거주자라면 총액이 2000만~2200만원은 되어야 당첨권에 들 것으로 보인다.

 

참고로, 과거 판교신도시 공공분양 아파트 청약저축 가입액 커트라인이 1600만~2000만원 수준이었다.

 

또한 과거 보금자리주택 때에는 

2010년 3차 사전예약에서 3932가구 공급에 1만627명이 지원해 평균 2.7대 1의 청약경쟁률을 기록했다.

 

당시 일반공급 최고액 당첨자는 하남 감일지구 B5단지 분납임대 74㎡ 신청자로 2356만원이였고,

최저액은 인천 구월지구 A1단지 분납임대 59㎡에서 30만원이었다.

기타 서울 항동이 600만원, 하남 감일이 100만원으로 커트라인 격차가 컸다.

 

2009년 1차 사전예약에선 최고점 당첨이 강남 세곡지구 84㎡에 3217만원이었다.

강남권의 평균 커트라인이 1200만원이었다.

 

특별공급의 경우 3차 사전 청약예약에선 신혼부부 특공은 결혼 3년 이하에 1자녀 가구가 주로 당첨됐다.

생애최초 특공 당첨자는 청약저축액이 평균 748만~792만원이었다.

3자녀 특공 당첨자의 가점은 주로 80~85점으로 무주택 10년 이상에 당해 시·도 거주기간이 10년 이상이었다.

 

3기 신도시 사전청약 커트라인은 과거 보금자리나주택 사전청약이나 판교 신도시 청약보다 훨씬 높아질 것이다.

 

특히 수도권 아파트의 매매가 상승뿐만 아니라 요즘 문제가 심각해지고 있는 전세난까지 겹쳐,

그 어느때 보다도 높은 청약 신청을 보일 것이라 예상되고, 그에 따라 자연스레 커트라인은 높아질 것이다.

 

참고로, 얼마전 과천 지정타 S4 경쟁률이 800대1이 넘은 곳도 있었다.

 

 

 

 

 

 

그러나 납입금액이 적더라도 포기하면 안된다.

특별분양 대상자는 특별분양을 십분 활용해야 한다.

 

창릉지구를 뽑는 21년 11~12월에는 남양주 왕숙과 하남, 과천지구 등 꽤 인기 있는 지역이 동시 청약이어서 분산 효과가 있을 것이다.

 

납입금액이 적은 분들은,  21년 보다는 22년 사전청약에 당첨 확률이 높을 것으로 보인다.

 

그 이유는

21년 사전 청약에 창릉 1600호에 고점자가 대거 빠지게 되고,

22년 사전청약에는 왕숙, 하남, 계양뿐만 아니라 (동시 사전 청약이 한다는 조건으로 )

용산 정비창과 용인플랫폼, 광명학온 등 물량과 입지에서 뛰어난 곳들과 동시 사전청약하게 된다면 의외로 창릉이나 왕숙등은 경쟁률이 낮아질 수도 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

창릉 신도시 교통

서부선(2028년 개통 예정), 고양선(새절역~고양시청역) 등을 연결하는 방안을 계획 중이다.

이 노선들과 GTX A노선을 연계해 여의도까지 25~30분, 삼성역까지 30~40분으로 시간을 단축한다는 계획이다.

 

 

 

 

 

 

창릉 신도시 분양가 예상

창릉신도시 주변 원흥과 삼송지구 시세로 추정해보면 아파트 전용 84㎡ 기준으로 5~6억원 정도로 예상된다.

 

참고로, 분양가상한제를 적용한 실제 분양가는 본청약 시 확정된다.

 

주변 시세보다 30% 저렴하게 공급된다고 발표했지만. 사전청약 시점에는 분양가가 확정되지 않는다.

 

3기 신도시 창릉신도시는 공공주택 지구이다.

 

공공주택지구의 분양가는 공공주택특별법에 의해 결정되고, ​

 

해당 주택의 입주자모집공고 승인 신청일 기준으로 최근 1년간 거래된 인근 지역 주택 매매가격의 평균가격을 적용하게 된다.

 

창릉지구와 인접한 원흥지구내

고양원흥 동일스위트 34평의 최근 실거래 가격은 7억5천이다. (참고로 호가는 8억5천)

 

 

 

 

 

동일스위트 34평 실거래가는 1월에 6억5천, 7월에는 7억5천으로 대략적으로 평균 7억으로 잡으면,

70~80%에 해당하는 약 4억9천~5억 6천만원 정도가 합리적인 예상가 아닐까 생각된다.

(단, 창릉신도시는 사업비 중 일부를 고양선등 교통 대책 재원으로 투입해야 하므로 분양가가 더 올라갈 수도 있다.)