주택자금조달계획서 작성방법과 DSR규제 정리/DTI/LTV

 

현재 주택 구입 에정이라면 실제적이 자금 마련과 '자금조달계획'을 철저하게 준비해야 한다.

단순히 돈만 마련하면 되는 게 아니라 '자금조달계획서'에 어디서 돈을 마련했는지 '증빙자료'까지 첨부해서 제출해야 한다.

 

자금조달계획서를 제출하지 않으면 등기를 칠 수 없기 때문이다.

 

 

 

 

자금조달계획서 제출 대상은

기존에는 규제지역 내 3억원 이상, 비규제지역 6억원 이상 주택을 구입할 경우 자금조달계획서 제출

투기과열지구 내 9억원 이상 주택을 구입 시 증빙자료 제출했었다.

 

지나 10월 27일 시행된  '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 시행령은 자금조달계획서 제출 대상을 모든 규제지역 내 주택으로 대폭 확대했다.

이와 더불어 증빙자료 제출 대상도 투기과열지구 내 모든 주택이 대상이다.

 

 

 

현재 투기과열지구는

서울 전역과 경기 과천·광명·하남·성남·수원·안양·구리·군포·의왕시·성남시 분당·수정구·안산시 단원구·용인시 수지·기흥구·화성시 동탄2, 인천 연수·남동·서구, 대전 동·중·서·유성구, 대구 수성구, 세종 등 48곳이 지정돼 있다.

 

 

조정대상지역은

투기과열지구 중 대구 수성구를 제외한 곳들과 경기 고양·남양주시, 인천 중·동·미추홀구, 대전 대덕구, 충북 청주시 등 총 69곳이다.

 

 

 

 

위 규제지역에서 주택 구입 시 자금 출처와 관련된 준비를 미리 해둬야한다.

 

 

 

자금조달계획서와 증빙자료는 공인중개사가 부동산 실거래가를 신고 시 제출된다. (계약일로부터 30일 이내)

 

→ 개인이 직접 내고자 하는 경우도 가능하다.

 

 

→ 제출 기간을 지키지 않으면 500만원 이하의 과태료가 부과되고, 허위신고를 할 경우에는 3000만원의 과태료가 부과된다.

 

 

 

 

주택자금조달계획서 증빙서류

 

 

 

 

 

자금을 은행 등 금융기관의 대출을 통해 조달했다면 이에 관련한 금융거래확인서, 부채증명서, 금융기관 대출신청서 등의 서류를 모두 준비해야 한다.

종류가 주택담보대출인지, 신용대출인지, 그밖의 대출인지도 밝혀야 한다.

 

 

 

→ 은행 예금은 예금잔액증명서, 주식 또는 채권 매각 대금은 주식거래내역서나 잔고증명서, 현금은이라면 소득을 증빙할 수 있는 서류, 다른 부동산의 처분 대금은 부동산 매매 혹은 임대차계약서 등을 첨부해야 한다.

 

 

→ 증여나 상속을 받은 돈이라면 누구에게 얼마나 증여받았는지를 모두 자금조달계획서에 기재하고, 관련한 증여·상속세를 납입 증빙 서류를 제출해야 한다.

 

→ 기타 대출은 '차입금 등'란에 있는 '그 밖의 차입금'에 누구로부터 얼마를 빌렸는지 상세히 적고 차용증뿐만 아니라 대출을 얼마나 상환하고 있는지까지 모두 제출해야 한다.

 

→ 주택자금조달계획서 증빙서류 제출시점에서 본인 소유 부동산의 매도 계약이 아직 체결되지 않았거나, 금융기관 대출 신청이 이루어지지 않는 등 증빙자료 제출이 곤란한 경우에는 미제출 사유서를 제출할 수 있다.

(이 경우에도 거래가 완료된 이후 신고 관청에서 증빙자료 제출 요청하면 그에 응해야 한다.)

 

 

 

 

주택자금조달계획서 작성 방법

 

 

 

 

②번 금융기관 예금액의 경우 본인 명의로 된 예금 중 부동산 거래 시 사용하는 금액을 기재한다.(증빙서류는 예금잔액 증명서)

 

③번은 주식 채권 매각 대금은 본인 명의 주식과 채권 중 부동산 거래에 사용하는 금액이 있다면 작성한다. (증빙서류는 주식거래내역서와 잔고 증명서)

 

​④번 증여 상속 만약 증여와 상속에 해당하는 부분이 있다면 부부 와 직계존비속 그 밖의 관계를 체크한 다음 금액을 작성한다.

 

⑤번 현금 등 그 밖의 자금은 현금이나 각종 금융상품 기타 금액으로 부동산 거래 시 사용하는 금액이 있다면 작성한다. (증빙서류는 소득 금액증명원, 근로소득원천징수영수증)

 

⑥번 부동산 처분대금은 기존 부동산을 처분한 대금으로 부동산 거래에 사용 시 작성한다. (증빙서류는 매매 계약서와 임대차 계약서)

 

⑧번 금융기관 대출액 합계는 주택 담보대출 신용대출 그 밖의 대출 등 각종 금융기관에서 대출받은 금액의 합을 작성한다.

(매도인으로부터 승계하는 대출금 역시 합계에 포함하여 작성한다. 증빙서류는 금융거래확인서 부채증명서 대출신청서)

 

⑨번 임대보증금은 해당하는 사항이 있다면 작성한다. (증빙서류는 임대차 계약서)

 

⑩번 회사 지원금 및 사채는 회사에서 대출 혹은 사채를 받을 계획이 있을 시 작성한다. (증빙 제출는 차용을 증명할 수 있는 서류)

 

⑪번은 그 밖의 차입금으로 상기 내용 중에 해당하지 않은 금액들을 작성한다.

(지인, 친구, 부모님으로부터 빌린 돈이 있다면 이곳에 작성한다, 증빙서류는 차용증과 이자를 지급하고 있다는 내역서가 필요하다.)

 

⑭번 조달자금지급방식에서 15번 계좌이체 금액은 매수인이 매도인에게 계좌이체하는 금액을 작성한다.

 

⑯번 보증금이나 대출 승계 금액

 

⑰번 현금 및 그 밖의 지급방식 금액을 작성한다. 

 

 

 

"계좌이체 등 금액" : 은행 등 금융기관을 통해 자금을 이체해서 지급하는 방식인 경우 해당 금액을 기재

 

"보증금·대출 승계 등 금액" : 계약 시 매수인이 인수한 매도인의 대출금액 또는 임대차 계약의 보증금 등을 기재

 

"현금 및 그 밖의 지급방식 금액" : 현금으로 지급하거나 기타 자산으로 지급한 해당 금액을 기재하고,

계좌이체 등을 활용하지 않고 현금으로 지급한 사유 등을 구체적으로 기재

 

 

 

DSR

 

 

정부가 지난 13일 발표한 가계대출 관리방안은 1억원 이상 고액 신용대출을 주대상으로 하고 있다.

연 8천만원 이상 고소득자가 신용대출을 1억원 이상 받을 경우 개인 단위 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용하고,

신용대출을 1억원 넘게 받고 1년 내 규제지역에서 집을 사면 대출을 2주 안에 회수하는 것이 핵심이다.

시행일은 이달 30일부터다.

 

 

DSR(Debt Service Ratio)은 `총부채원리금상환비율`로 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융 부채의 원리금 상환 비율을 의미한다.

여기서 전체 금융 부채는 주택담보대출 원리금을 포함한 모든 신용대출 원리금의 총대출 상환액을 뜻한다.

 

 

EX) 연 소득이 1억원이고 연간 원리금 상환액이 2000만원이라면 DSR 20%가 된다.

은행 주택담보대출 DSR 기준인 40%를 적용할 경우, 주택담보대출의 원리금을 포함한 총부채 상환비율은 40%를 넘을 수 없다.

 

 

 

 

 

 

 

DSR은 대출자가 대출을 상환할 수 있는 소득능력을 갖추었는지 여부를 판단하는 기준이다.

개개인의 소득을 근거로 상환능력을 판별해 대출 가능 여부, 추가 대출가능금액을 다르게 적용한다.

산정방식은 모든 가계대출 원리금상환액을 연간소득으로 나눠 계산한다.

 

 

 

DSR은 개념상으로는 모든 가계대출을 대상으로 하지만 실제로는 포함되지 않는 대출도 있다.

 

우선 포함되는 가계대출은

주택담보대출, 비주택담보대출, 신용대출, 전세보증금담보대출, 예적금담보대출, 유가증권담보대출 등이다.

 

그러나 서민금융상품, 300만원 이하 소액신용대출·유가증권담보대출, 전세자금대출, 이주비·중도금대출, 주택연금(역모기지론), 보험약관대출, 할부·리스 및 현금서비스·카드론 등은 계산에서 제외된다.

 

 

 

 

- 제도 시행 전에 1억원 초과 신용대출 보유자가 신규로 주택담보대출을 받고자 하는 경우에는?

제도 시행 전에 1억원 초과 신용대출을 보유한 대출자는 개인 단위 DSR 적용 대상이 아니다.

신규로 주담대 취급 시에도 개인 단위 DSR가 적용되지 않는다.

 

 

- 신용대출 규모는 설정한도가 기준인가, 실제 사용금액이 기준인가?

한도대출의 경우에는 실제로 사용한 금액이 아니라 금융회사와 약정 당시 설정한 한도금액을 대출총액으로 간주한다.”

 

 

 

- 부부가 각각 9000만 원씩 신용대출을 받은 뒤 1년 이내에 규제지역에서 집을 사면 대출금이 회수되나?

아니다.

이번 대출 규제는 부부 합산이 아니라 개인 차주(借主·돈 빌린 사람)별로 적용된다.

아내가 1억 원 넘게 대출을 받은 뒤 남편 명의로 집을 사는 경우 대출금 회수가 적용되지 않는다.

부부 합산 신용대출 규모 등을 파악하는 절차가 까다로워 이런 사례를 걸러내지 않기로 했다.

 

 

 

DTI(Debt to income)

`총부채상환비율`로 부동산 시장의 과열을 막기 위해 정부가 2005년 도입한 제도이다.

투기지역과 투기과열지구 등 지역에 따른 기준값으로 아파트 매매 대출을 받기 전 가장 먼저 확인해야 하는 조건이다.

 

대출자의 연 소득이 3000만원이며 주택을 매매해야 하는 지역의 DTI가 40%라면

주택담보대출 원리금과 다른 대출의 이자 합산 금액이 연 소득의 40%에 해당하는 1200만원을 넘을 수 없다.

 

 

DTI 계산법은

주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액 / 연간 소득

 

DSR 계산법은

주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액 / 연간 소득

 

 

 

LTV

주택담보인정비율을 말한다.

주택 가격의 몇 %까지 대출을 허용하는 것을 말한다.

즉, 주택을 담보로 대출을 받을 수 있는 비율이다.

 

LTV가 70%이고 주택금액이 4억원이라면 2.8억원을 대출받을 수 있다.

 

현재 서울 등 투기과열지구에서 9억 원까지는 LTV 40%, 초과분엔 20%가 적용된다.

12억 원짜리 집을 담보로 대출을 받는다면 4억2000만 원(9억 원X40%+3억 원X20%)까지 대출을 받을 수 있다.