노후대책의 끝판왕이라는 미사여구를 달았지만, 내용을 살펴보면 과언이 아니란 걸 아시리라.
농지연금은 진입장벽이 있다. 그러나 진입장벽만큼 더 매력적이다.
바쁘신 분들을 위한 농지연금 장점 한 줄 요약
배우자 승계가 가능하고, 연금 수령하면서 담보 농지를 경작하거나 임대 줄 수도 있으며,
연금채무 상환 시에 남은 금액은 상속인에게 지급되고 부족한 금액은 청구하지 않는다.
바로 농지연금에 대해서 알아보자
농지연금이란 무엇인가?
만 65세 이상 고령농업인이 소유한 농지를 담보로 노후생활 안정자금을 매월 연금으로 지급받는 제도
농지연금 장점
- 부부· 종신 지급: 농지연금 수급자가 사망할 경우 배우자가 승계 가능하고 사망시까지 농지연금이 나온다.
(단 신청당시 배우자가 60세이상이고 연금승계를 선택한 경우에 한함)
- 영농 또는 임대소득 가능: 연금을 받으면서 담보농지를 직접 경작하거나 임대할 수 있다.
- 연금채무 부족액 미청구: 연금채무 상환시 담보 농지 처분으로 상환하고 남은 금액이 있으면 상속인에게 돌려주고, 부족분은 청구하지 않는다.
- 재산세 감면: 6억원 이하 농지는 전액 감면되며, 6억원 초과 농지는 6억원까지 감면된다.
가입조건
- 가입연령: 신청연도 말일 기준으로 농지소유자 본인이 만65세 이상
(2020년의 경우 1955.12.31 이전 출생자)
영농경력
- 신청인의 영농경력이 5년 이상이어야 한다.
- 영농경력은 신청일 직전 계속 연속적일 필요는 없고, 전체 영농 기간중 합산 5년 이상이면 된다.
- 1,000제곱미터 이상의 농지로, 지목이 '전', '답', '과수원'인 토지이다.(330제곱미터 이상의 시설재배도 가능)
대상농지
- 담보농지는 농지연금 신청일 현재 다음 각 호의 요건을 모두 충족하여야 한다.
① 농지법 상의 농지 중 공부상 지목이 전,답,과수원으로서 사업대상자가 소유하고 있고 실제 영농에 이용되고 있는 농지
② 사업대상자가 2년이상 보유한 농지
* 상속받은 농지는 피상속인의 보유기간 포함
③ 사업대상자의 주소지(주민등로상 주소지 기준)를 담보농지가 소재하는 시,군,구 및 그와 연접한 시,군,구 내에 두거나,
주소지와 담보농지까지의 직선거리가 30km 이내의 지역에 위치하고 있는 농지
*②와 ③의 요건은 2020년 1월 1일이후 신규 취득한 농지부터 적용
- 저당권등 제한물권이 설정되지 아니한 농지
단, 선순위 채권최고액이 담보농지 가격의 100분의 15미만인 농지는 가입가능
- 압류 · 가압류 · 가처분 등의 목적물이 아닌 농지
▶▶▶ 농지연금 신청에 가장 중요한 두가지는 영농경력 5년과 만65세 기준이다.
담보농지가격 평가방법
『부동산가격 공시에 관한 법률』에 따른 개별공시지가의 100% 또는 『감정평가 및 감정평가사에 관한 법률』에 따른 감정평가가격의 90% 중 가입자가 선택할 수 있다.
중요POINT
- 농지연금 가입한 농지는 자경하지 않고, 한국농어촌공사의 농지은행을 통해 임대가 가능하다.
- 농지연금 개인당 최고 수령액 한도는 월 300만원이다.
- 가입하는 농지의 필지제한은 없고, 개인당 한도만 존재한다.
- 부부가 합쳐서 매월 600만원 수령 가능하다.
- 땅값이 오르면 정산후 지급받고, 부족할때는 차액을 청구하지 않는다.
- 공무원 연금이나 국민연금을 받고 있어도, 농지연금 중복 수령이 가능하다.
스마트한 농지연금 가입전략
- 먼저 필수조건인 만65세전에 영농경력 5년을 갖추어 놓는다.
- 농지연금은 해당 농지의 공시지가의 100%와 감정가의 90% 중 높은 걸로 가입한다.
그러므로 경매나 공매를 통해 농지를 저렴하게 낙찰받는 것이 중요하다.
투자자로 접근한다면 농지를 일반 매매를 통해 농지연금에 가입하는 것은 바보짓이다.
감정가 대비 공시지가가 높고, 향후 지속적으로 땅값이 오르기 유리한 수도권 농지가 좋다.
(지난 공시지가 상승률을 확인해본다.)
- 농지연금은 종신형으로 선택하는 것이 유리하다.
농지연금 시뮬레이션과 수익율
- EX) 공시지가 3억인 농지를 경매를 통해 1억5천에 낙찰 받을 경우
정액형 선택시 매월 1,036,990원을 종신 수령
(1,036,990 X 12 /150,000,000) X 100 = 약 8.3%
일시인출형(30%) 선택시 74,000,000원을 선지급 받고, 매월 730,620원을 종신 수령
[730,620 X 12 / (150,000,000 - 74,000,000)] X 100 = 약 11.5%
일시인출형으로 선택하고 25간 수령했다고 가정하면,
총 수령액은 약 2억 2천 만원이며, 지가상승분을 2.5%로 가정하면
약 5억5천만원이므로 평생 연금 수령 후 5억5천 - 2억2천 =3억3천만원은 상속이 가능하다.
실로 놀랍다.
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