전세난과 전세가율, 갭투자로 인한 매매가 상승과 깡통전세 나타날까?

집값 매매가가 답보 상태일때, 전셋값이 오르면 움직이는 지표가 '전세가율'이다.

매매가 대비 전세가의 비율을 나타내는 지표이다.

 

주택의 사용가치를 나타내는 전세 가격이 투자가치 등 여러 요인에 따라 좌우되는 매매가격과 비교해 어느 수준인지 보여주는 지표다.

 

 

이 전세가율이 요즘 심상치가 않다. 전세난에 기인해서 전세가 상승폭이 확대되고 있기 때문이다.

 

10월 서울 아파트 전세가율은 53.6%로 9월 대비 53.3% 보다 0.3%포인트 올랐다.

2016년 6월 75.1%로 정점을 찍고 줄곧 하락하던 서울 아파트 전세가율이 51개월만에 오름세로 돌아선 것이다.

 

 

 

 

 

51개월만에 서울 전세가율이 반등했다는 것은 의미가 있다.

 

전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율이다.

 

전세가율이 오른다는 것은 전세가는 그대로인 상태에서 매매가가 떨어지거나,

매매가는 그대로인 상태에서 전세가가 오르는 경우이다. 

 

더욱이 매매가가 떨어지면서 전세가가 오르면 전세가율 상승폭은 더 크게 나타난다.

 

요즘 서울의 전세가율이 반등한 이유는 매매가의 상승도 있지만, 매매가보다 전세가가 더 크게 상승했기 때문이다.

 

 

전세가 상승의 여러 이유가 있겠지만, 

개정 임대차보호법 시행으로 전세매물이 시장에서 급격하게 줄어들었기 때문이라는 것이 중론이다.

 

 

 

 

일단 지표를 살펴보면,

 

전국(0.83%)의 전월대비 상승. 수도권(1.11%)은 전월의 상승폭보다 소폭 축소,

5개광역시(0.58%)전월대비 상승. 기타지방(0.38%)은 지역별 편차를 보이며 상승유지 중이다.

 

서울지역은 강북지역(1.34%), 성동구(2.62%), 노원구(2.44%)가 강남지역(1.36%)은 송파구(2.35%), 금천구(1.94%)가 높은 상승을 보이고 있다.

 

 

인천(0.89%)은 미추홀구(2.30%)와 부평구(1.17%)

경기(0.96%)에서는 성남 중원구(2.68%), 성남 분당구(2.63%)의 증가폭 이매우 높았다.

 

 

                                                                                                                                                                                                                                                                    <출처:KB부동산>

 

 

서울과 수도권의 입지가 좋은 곳은 전세 물량이 많이 부족한 것이 사실이다.

 

 

개정 임대차보호법 시행으로 많은 세입자들이 재계약을 하자, 시장에 나오는 전세 물량이 줄었다.

여기에는 여론과 심리적인 부분도 많은 영향을 미쳤다고 생각한다.

 

입지 좋은 곳의 전세난은 예전부터 있었다.

언론에서 개정된 임대차 보호법 시행으로 전세난이 가중될거라고 하자,

기존 세입자들은 재계약을 하는 쪽으로 방향을 틀었고,

전체 임대주택 물량의 축소는 없지만 시장에 매물로 나오는 주택 수가 축소되었다.

 

 

 

축소된 물량으로 인해 전세가가 큰 폭으로 상승했다.

한마디로 임대 물량의 순환이 매끄럽지 못한 상태, 동맥 경화 상태이다.

 

 

수도권을 중심으로 급감한 전세물량은 전세가의 큰 상승을 불러왔고, 이로 인해 다시 전세가와 매매가의 갭이 매우 작아졌다.

 

 

 

 

 

전세가율이 많이 오르면 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’가 늘면서 집값이 오른다.

 

 

전세가율 60% 법칙

전세가율이 60%를 넘으면 집값이 오른다는 것이다.

 

서울 아파트 전세가율이 60%를 넘었던 때는 2000년 4월부터 2002년 8월까지 29개월, 2013년 10월부터 2018년 10월까지 61개월이다.

이 시기의 90개월을 제외한 172개월은 60% 미만이었다.

 

 

실제로 전세가율 60% 넘었을 때 서울 아파트값은 폭등했었다.

2000년 4월~2002년 8월 사이 서울 아파트값은 50.32% 올랐고, 2013년 10월부터 2018년 10월까진 32.31% 가량 올랐다.

 

 

KB국민은행이 전세가율을 조사하기 시작한 1998년 12월부터 올 9월까지 262개월 동안 월 평균 서울 아파트 전세가율은 55.3% 수준이다.

 

 

 

 

반등을 시작한 서울 아파트 전세가율이 앞으로도 계속 오르면,

매매 수요로 돌아서는 사람들이 늘기 마련이다.

‘고공행진’하는 전세에 지쳐 집을 사려고 마음먹는 사람들이 많아지고,

실제 전셋값에 조금만 보태면 집을 살 수 있게 되기 때문이다.

전세가율 추이는 집값을 예측하는 또 하나 변수로 작용한다.

 

 

 

 

앞으로 계속 전세가가 상승할지, 진정될지는 모르겠지만,

전세난과 이로 인한 매매가의 상승은 부동산 거품과 깡통전세 같은 사회적 문제를 야기할 수 있다.

 

전세가율의 상승으로 갭투자의 시기가 다시 오는 것인지, 매매가의 거품을 형성하는 것인지 현명하게 판단해야 할 것이다.

 

 

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