3기신도시 하남교산 사전청약 당첨선 분석/당첨 커트라인/입지/교통

내년 7월부터 시작되는 3기 신도시 사전청약 선호지역 관련 조사가 이채롭다.

정부와 민간업체 조사에서 모두 하남 교산지구의 선호도가 가장 높은 것으로 조사됐다.

현재 집값 등을 고려하면 과천의 인기가 가장 높을거라 예상됐는데, 실수요자들의 선택은 하남 교산이었다.

 

 

 

 

 

국토교통부는 지난 8일 수도권 6만 가구 사전청약 일정을 발표하면서 3기 신도시 홈페이지 여론조사 결과(3기 신도시 6곳을 대상)

전체 응답자의 20%가 하남 교산을 선호한다고 답했다.

고양 창릉(17%), 과천(17%), 남양주 왕숙(15%), 부천 대장(13%), 인천 계양(11%) 등의 순이었다.

 

 

 

부동산정보업체 직방은 스마트폰 앱 이용자를 대상자로 선호도를 조사.

하남 교산에 대한 청약 의사가 가장 높았다.

하남 교산의 선호도는 25.4%로 조사됐고, 이어 과천(21.8%), 남양주 왕숙(18.4%), 고양 창릉(13.7%), 부천 대장(11.2%),

인천 계양(8.6%) 순이었다.

 

 

 

▷ 과천보다 하남이 앞선 이유는 여러 이유가 있겠지만, 입지와 가격대가 높게 형성되어 있는 과천보다 하남 교산 지역이

당첨 가능성과 직주근접 등에서 좀 더 유리할거라는 절충적 선택으로 파악된다.

과천은 7,000가구가 분양되고, 하남 교산은 3만 2,000가구가 공급된다.

 

 

 

 

하남 교산 당첨선 분석/당첨 커트라인 예상

 

 최근 하남 지역 공공분양 모집공고 당첨선이다.

 

 

 

 

 

2019년 B3 578호, B4 595호 분양, B4 경쟁률이 훨씬 높았다.

당해 지역 1400만원대에도 당첨, 경기도/기타지역은 최소 1800만원대.

 

당시 동시 청약 접수였고,

특공은 여러곳으로 분산되어 편차도 심하고 커트라인이 낮은 곳도 많았다.

 

특히, 신혼부부 전형에 7점, 8점,9점 당첨은 지금보면 말이 안되는 점수.

 

분양가도 84m 기준으로 5억5천 선으로 비싸다고 볼 수 없는 가격

 

노부모부양특별전형 당해는 거의 무혈입성 수준.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

가장 최근인 2020년 7월 분양한 하남 감일 B1

일반공급은 100대1일 모두 넘었다.

 

 

 

 

단순 비교하자면 1년 사이에

노부모특별전형도 당해/기타 지역 모두 당첨선이 높아졌다.

 

반면 다자녀는 오히려 조금 기점이 낮아진 수준.

개인적인 생각으로는 2020년 초중반에 과천 제이드자이와 마곡지구의 공공분양으로

많은 다자녀특별전형 청약자가 빠져나갔고,

점수가 높은 일부는 후반기 위례 지역 공공분양 청약 대기 중으로 예상됨.

 

 

 

 

신혼부부특별 전형은 최소 10점이상.

 

 

 

기존 감일지구 공공분양 커트라인보다는 전반적으로 상당히 높게 나왔다.

 

노부모 특공 기타 지역 74는 커트라인 2,070만 원으로 엄청 높은 커트라인.

 

신혼 특공 커트라인이 기존 감일 지구 공공 분양보다 아주 높게 나왔다.

 

 

 

 

 

일반 공급 커트라인은 하남 당해 1600~1800만원 선.

경기, 기타는 최소 2200만원으로 매우 높았다.

 

 

 

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전반적인 청약 열기와 감일지구 기존 분양된 공공 아파트 시세 상승에 따라,

예전 감일지구 공공분양 커트라인보다 다자녀 특공 외에는 커트라인이 훨씬 높게 형성됐다. 

 

상대적으로 조금 부담스런 분양가(공공분양 치곤)와 후분양임에도 높은 커트라인은 하남 지역의 인기를 나타내준다.

 

3기 신도시 하남교산지역 당첨 커트라인은 위 커트라인 보다는 낮아 질거라고 예상한다.

일단 단편적으로 하남교산지구만 따져봐도 3기 신도시 물량이 훨신 많다.

 

그리고 다른 지구와 분산되는 효과로 인해 일반공급 기타지역 기준 커트라인 1천 8백~2천2백 만원대보다는 많이 내려 갈것으로 예상한다.

 

그러나 하남 교산지구는 가장 많이 선호 하는 지구로 가점이 낮은 분들은 다른 지역에 신청하는 것이 당천 확률을 높이는 길이다.

 

하남교산지구는 당해이면서 타입별로 잘 선택하면 최소 1천200만원 선도 가능할 수 있다.

경기도 서울권은 최소 1천5백 이상이어야 운을 바랄 수 있을 것이다.

1천8백만원 선부터는 눈치싸움으로 당첨 가능할 수도 있다.

(개인적인 의견이므로 참고만 하시길 바란다.)

 

3기 신도시 하남교산 사전청약은 최근 분양한 B1블록보다는 B3/B4블록 당첨 커트라인을 기준으로 지원해보는 것이 맞을듯하다.

 

 다음 3기 신도시 사전청약 일정을 보면,

 

 

 

 

 

하남교산지구를 뽑는 21년 11~12월에 남양주 왕숙과 창릉, 과천 등 꽤 인기 있는 지역이 동시 청약이어서 분산 효과가 있을 것이다.

 

 

그리고 22년 사전 청약 일정 리스트를 보면 인기 지구들이 같은 날 청약하게 되어서 하남교산 지구 커트라인은

21년 커트라인 보다 대폭 내려갈 수도 있다.

 

공급 물량도 더 많고, 용산이나 마곡 같은 핵심 서울권 물량도 있다.

용인플랫폼 시티와 같이 입지와 물량 면에서 매력적인 3기 신도시 외 지구도 포함되어 있다.

 

 

지역에 상관없이 당첨만이 목적이고, 납입금액이 현저히 낮은 분은,

첫회 사전 청약이 절호의 기회이다.

 

21년 7~8월 인천계양이나 남양주 진접 지구 청약 커트라인은 낮을 것으로 예상된다.

상대적으로 비선호 지역이면서 앞으로 진행될 사전청약을 위해 많은 대기자들이 사전청약을 미룰 것으로 예상되기 때문이다.

 

 

2020년 하반기부터 3만 세대, 2021년에도 3만 세대 공급이라고 했지만

계획된 물량을 합 해보면 21년은 24,400세대, 22년에는 27,100세대 이다.

 

전체적으로 보면 많은 물량이겠지만,  지역이나 단지별로 쪼개서 보면 그리 많은 수가 아니다.

 

 

 

 

tip. 현재 1순위 청약통장 수가 적은 지역은 과천, 하남교산, 남양주 왕숙 순이다.

 

 

 

 

 

하남교산 특별공급

 

특별공급 중 신혼부부 전형은 11점이면 당첨 가능권이라고 본다.

 

 

 

 

다자녀 특별공급은 70점 이상은 당첨 확률이 높다. 물론 당해가 훨씬 유리하다. 

 

노부모 특별공급은 납입총액순이다. 특별공급 중 편차가 가장 심할 것으로 예상된다. 

 

생애 최초 특별공급은 신혼 특공과 함께 가장 많은 관심과 청약자가 몰릴 특공이다.

 

30% 배정인 신특보다 조금 적게 뽑지만 경쟁률은 낮게 나오기 떄문에 생초 특공 요건에 부합한다면 당첨확률이 꽤 높다.

 

 

신특과 생초 둘 다 청약조건이 될 경우,

신특 점수 11점 이상은 신특으로 접수, 10점은 고민, 9점 이하는 생초를 선택하는 것이 좋다.

 

 

 

 

 

 

하남교산 입지

 

하남교산지구는 하남시청 남쪽에 위치한다. 남서쪽으로는 송파 위례가 있고, 북서쪽으로는 강동구와 인접해 있다.

하남교산지구 면적규모 649만㎡/ 세대수 3만2천호 공급계획 예정이다.

 

 

하남교산신도시 교산지구 덕풍천과 금암산 있다.

덕풍천과 금암산을 활용해 배산임수형 주거단지를 조성할 계획이다.

 

지구 중심지에는 오픈 스페이스 확보해서 바람길을 확보하고, 덕풍천쪽에서 금암산을 조망하도록 밸리형 주택단지를 계획하고 있다.

 

 

 

 

 

 

국토교통부는 하남교산 신도시를 베드타운이 아닌 기업연계 주거단지로 조성할 계획이라고 한다.

 

교산지구 북측에 자족용지 약 92만㎡ 배치할 계획이고, 자족용지 내에 기업 지원허브와 청년창업 주택도 배치해서 기업을 유치할 계획.

 

하남스마트밸리,  첨단산업 유치와 스타트업 창업 생태계 조성.

일자리와 즐길 거리와 주거복합단지 

 

 

강남 송파 접근성이 3기 신도시 중 가장 좋다.

한강을 비롯한 뛰어난 자연경관, 넓은 녹지공간이 있다. 

제한만 풀면 개발할수 있는 곳들이 많다.(확장성이 존재)

 

 

 

 

하남 교산 교통

 

서울도시철도 3호선 연장[10KM]구간을  교산지구에 2곳, 인근 감일지구 1곳에 역사를 신설할 계획이다.

 

 

수서역은 20분, 잠실역 30분내 이동 가능하다.

 

 

3기 신도시 중 최초로 하남 교산신도시의 광역교통 개선대책이 확정됐다. 

 

총 20개의 ▲도로 ▲도시철도 ▲간선급행버스(BRT) ▲광역버스(차고지) ▲환승시설 등 각종 교통대책을 총 망라하는 광역교통대책으로 기존 신도시 광역교통개선대책 비용의 2배 이상인 2조400억원이 투입되는 대규모 교통대책이다.

 

 

‘송파~하남 간 도시철도’는 강남을 가장 빠르게 접근할 수 있는 교통대책.

1조5000억원을 광역교통 비용으로 조달해 예비타당성을 통과, 국비 확보 등 공사 지연 요인을 배제하고 2028년 내 개통할 수 있도록 했다.

 

 

BRT(간선급행버스체계) 계획은 기존 천호~하남 BRT를 교산지구내로 연계하고 신설도로인 ‘동남로 연결도로’에 BRT 계획을 포함했다.

신도시 광역대책 중 최초로 ‘대중교통운영 지원 및 차고지 확보비용’ 100억원을 확보해 입주초기 충분한 버스서비스 제공이 가능토록 조치했다.

또한 교산지구 내 뿐만 아니라 9호선(보훈병원역), 하남드림휴게소 등 환승거점에 환승시설을 설치해 하남시 주민들의 대중교통 환승 편의를 도모했다.

도로대책으로는 총 13개의 도로 신설 및 확장 대책을 수립했다.

 

 

하남시 동서간선도로 축(객선터널~국도43호선, 서하남로 확장, 동남로 연결도로 신설)을 신설한다.

기존 천호대로 및 서하남로의 교통체증을 분산시킬 계획이다.

 

 

‘국도43호선 도로확장 및 개선’을 통해 장래 증가하는 교통량과 지역개발에 대비하고 ‘황산~초이간도로’를 신설해 황산사거리 교통정체를 분산시킨다.

 

서하남IC입구 교차로 부분 확장으로 서하남IC의 교통정체를 일부 해소하고 ‘감일~고골간도로’를 신설해 금암산으로 단절된 위례~감일~교산~원도심간 연계성을 강화했다.

 

   

 

지하철 5호선, 중부고속도로,제2경부고속도로, 외곽순환도로, 올림픽대로 등의 사통팔달의 교통 지하철 9호선 예정이며 GTX D 후보지.