3기 신도시 사전청약 총정리(청약전략과 특별공급 생애최초 확대)

현재 수도권 부동산 시장에 큰 변화를 줄 만한 이슈가 있다.

바로 분상제(분양가상한제)와 3기 신도시 공급이다.

 

분상제는 당장 8월경부터 시작될 것으로 보인다. (유예기간은 7월28일까지)

3기 신도시 관련 이슈는

어제자(7월2일) 정부발 뉴스로 '3기 신도시 사전 청약 물량 확대' 속보가 떴다.

 

아직까지 무주택자이고, 청약에 넣는 족족 떨어지고 있는 분들은 3기 신도시(택지지구 포함) 청약을 노려 볼만하다.

 

 

어제 자 뉴스

핵심 내용은 '청년, 신혼부부 등 생애최초 구입자에 대해선 세금 부담을 완화하고 생애최초 특별공급 물량도 확대'이다.

 

 

이에 따라

기존 특별공급(전체 물량의 20%)의 비중을 좀 더 늘리거나 소득 기준을 완화해 청약 물량을 늘리는 방안이 거론되고 있다.

 

 

그럼 먼저, 3기 신도시에 대해 알아보자.

 

 

 

<3기 신도시 추진현황>

 

  

 

1.  남양주 왕숙 지구 - 공생도시(共生都市)

 

 

- 친환경 문화복합, 사회경제 복합, 비즈니스 복합 등 3개 중심 생활권 조성.

- 주거지 반경 500m 이내 공원ㆍ학교 등 공공시설이 포함된 9개 근린 생활권.

- 집에서 도보 10분 이내 대중교통 가능(GTX-B, S-BRT 등을 신설)

-  교통·문화·상업 기능이 어우러지는 도시계획.

 

 

 

2. 하남 교산 지구 - CO-LIVING PLATFORM

 

 

 

 

- 지하철 중심 지하철 신설역을 중심으로 3곳을 상업ㆍ문화ㆍ생활SOC가 집적된 역세권 복합용지로 계획.

- 특화구역 지하층(level -1)은 BRT, 지하도로, 공유 주차장 등 첨단 교통물류 기능을 담고 지상층(level 0)은

  덕풍천, 공원 등 자연네트워크를 구성하며, 상부층(level +1/n+1)은 인공데크공원으로 도로단절을 극복하면서

  랜드마크건물 등 다채로운 도시 경관을 제안.

- 덕풍천 수변공원 조성, 역사 문화자원 보전계획 등 자연ㆍ역사와 공존하는 도시.

 

 

3. 인천 계양 지구 - Hyper Terra City

 

 

 

계

- 계양 신도시에서 김포공항역(9ㆍ5호선), 부천종합운동장역(GTX-B, 7호선, 대곡소사선)을 이어주는 S-BRT가

  교차로 등에서 막힘없이 운행되도록 입체 노선을 제안하고, 주거 단지 등에서 도보로 8분(600m)이내 S-BRT를

  이용할 수 있도록 계획.

- 남북의 S-BRT 노선과 동서의 계양산과 굴포천을 잇는 녹지축의 교차점을 특화구역으로 설정하고

  복합환승센터, 기업․상업용지, 스타트업 캠퍼스 등이 어우러지는 첨단산업 클러스터로 조성.

 

    ▷▷위 3기 신도시 3곳 모두 도보 10분 이내로 지하철, S-BRT 등 대중교통 이용이 가능하도록 설계했고,

         특히 교통/자족/주거/공원 등이 어우러지는 특화 설계가 특징이다.

 

 

이외 눈여겨 볼 곳은,

고양 창릉 신도시와 과천 택지지구이다. 개인적으로 3기 신도시 핵심 지역으로 생각한다.

 

 

 

고양 창릉

 

- 130만 여m2(40만 평, 가용면적 37%)를 자족용지로 조성.

- 고양선 전철(14.5km) 등 전체 사업비 20%(2조 원 이상) 교통 대책에 투자.

- 310만 여m2(95만 평) 규모의 공원·녹지 및 호수공원 조성.

 

 

 

 

 

- 고양선을 중심으로 교통이 편리한 역세권에 집중 배치하고, 전체 면적의 39%가 공원ㆍ녹지로 조성된다.

- 지구를 관통하는 동서 간 녹지축이 지구 내 공원·녹지로 연결된다.

- 지구 중심으로 흐르는 창릉천 정비 사업과 함께 호수 공원(100만평 규모)도 조성된다.

- 창릉은 246만 평 규모 3만 8천 세대가 입주를 목표로 하고 있다.

- GTX-A 노선이 창릉에 역이 신설될지는 결정되지 않았다.

 

 

 

​

다음은

과천지구 (택지지구)

3기 신도시 및 택지지구 중 과천지구의 위치가 가장 우수합니다.(4호선 선바위역 인근에 조성될 예정)

 

 

 

 

과천은 선바위역 및 양재천, 막계천변 수변공간을 활용한 주거 단지를 배치하고, 경마공원역을 중심으로 상업/문화/MICE 복합단지 등 자족 및 주민편익시설 등을 조성할 계획이다. 

 

- 과천지구의 일정이 빠른 편이다.

- 과천지구는 2020년 하반기 보상 착수 예정이며 2021년 말 착공 예정이다.

- 현재 계획상 과천지구는 2021년 하반기 7,000가구를 분양할 예정이었으나, 과천지구에 사전청약 제도를 도입하게 되면

   2021년 6월 내외에 분양이 가능할 것으로 보인다.

 

 

 

 

사전청약

사전청약이란 본청약 1~2년 전에 일부 물량을 미리 청약을 진행하는 방식이다.

착공에 맞춰 진행되던 분양 시기를 앞당겨서 토지 보상 절차가 끝나고 택지 조성 단계에서 사전청약을 실시한다.

 

 

사전청약을 진행하는 이유는

아파트 가격 상승과 주택 공급에 대한 불안으로 아파트를 비싼 가격에 추격 매수하지 말라는 정부의 메시지이다.

수도권 중 입지가 좋은 신도시 신축 아파트를 저렴하게 공급할 테니 조바심 낼 필요 없다는 이야기.

 

 

 

사전청약 자격

자격 조건은 일반 공공 분양 자격 조건과 동일하다.

청약저축 또는 주택청약종합저축 가입자면 되고, 가입 후 2년이 지났고 청약통장의 월 납입급을 24회 이상 납부했다면 1순위 자격을 얻게 된다.

 

일반청약과 마찬가지로 사전청약 역시 일반공급과 특별공급으로 나눠진다.

→ 일반공급의 경우 전용 40㎡ 초과 주택은 청약 저축액이 많을수록, 그 이하 규모는 납입 횟수 즉 납입 기간이 길수록 유리하다.

 

특별공급은

신혼부부

, 다자녀, 생애최초 주택 구입 등이 있다.

- 각각 소득, 자산, 무주택 기간 등의 요건을 충족해야 한다.

- 신혼부부 특별공급의 경우 혼인 기간 7년 이내 또는 1년 이내에 결혼 예정이면서 부부 합산 월평균 소득이 전년도 도시 근로자 가구 소득 평균의 120%(외벌이의 경우 100%) 이하여야 한다.

 

- 이번에 거론된 생애최초 특별공급은 세대 구성원 모두 무주택자이며, 청약저축에 2년 이상 가입하고 24회 이상 납입을 해야한다.(선남급 포함 저축액이 600만원 불입되어 있어야 한다.)

혼인했거나 자녀가 있는 경우 소득세를 5년이상 납부 증명해야 한다.

(소득세 납부는 연속적이지 않아도 되고 부분적으로 납입한 사실이 합쳐서 그 기간이 5년 이상이면 된다.)

 

 소득 제한은 해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로가 가구당 월평균 소득의 100%인 경우 가능하다.

 (자산은 건물과 토지를 모두 합쳐서 2억 1,550만원 이하, 자동차는 2,7604만원 이하)

 

 

▷▷사전청약 시 개략적인 단지 위치나 평면도, 추정 분양가는 제공되지만 정확한 분양가는 본청약 때 다시 공지될 것으로 보인다.

 

사전청약은 한 번만 신청할 수 있고 한 곳에서 사전청약에 당첨되었다면 다른 곳에는 중복 신청할 수 없다.

→ 사전청약에 당첨되었더라도 다른 일반 아파트 청약 신청은 가능하다. 그리고 사전청약 당첨 후 추후 본청약에서 당첨을 포기해도 불이익을 받는 부분은 없다.

 

 

 

※ 소득 기준 등 구체적인 가이드라인은 아직 나오지 않고 있다.

 

 

* 민영주택은 청약 가점제로 당첨자를 선정.

 하남, 남양주, 고양은 규제지역으로 지정돼 전용면적 85㎡ 이하는 청약 가점 비율이 높다.

 가점제 공급 비율은 공공택지와 투기과열지구는 100%, 청약과열지역은 75%가 적용된다.

 

 

사전청약 물량

어제 자 뉴스에 따르면 사전 청약 물량이 대폭 상승될 거라고 한다.

(아직까지 변경된 물량에 대한 정확한 수치는 없다.)

 

기존 청약 물량을 소개하면,

공공 분양 물량의 50%를 사전청약으로 진행한다.

먼저 내년 상반기 중에 3기 신도시 중 사업 추진 상황 등을 고려하면, 사전청약제로 분양할 가구 수는 약 9,000가구 정도 였다.

 

대상 지역은 지난 2018년 12월에 입지가 발표되어 사업 추진 속도가 가장 빠른 남양주 왕숙(6만 6,000가구), 하남 교산(3만 2,000가구), 과천(7,000가구), 인천 계양(1만 7,000가구) 4곳 중에서 검토되고 있다.

2022년에는 고양 창릉(3만 8,000가구), 부천 대장(2만 가구)에서도 일부 단지를 사전청약으로 분양할 계획이다.

 

 

 

<3기 신도시 건설 일정>

 

                                                     출처: 건설경제신문              

 

 

청약 전략

- 청약 당첨 확률을 높이기 위해서 신도시가 공급되는 지역으로 이사를 가는 것도 좋은 선택일 수 있다.

수도권 투기과열지구에서 공급하는 공공택지 거주자 우선공급 1순위 자격 요건이 해당 지역에 2년 이상 거주이기 때문이다.

거주자 우선공급 해당 지역 거주자에게 1순위 당첨자 선정 기회를 3번 부여한다.

 

EX) 하남 교산 지구 거주자

하남시 거주자에게 30% 선정, 떨어지면 경기도 거주자에 포함 시켜 20% 선정하고 또 낙첨 시 수도권 거주자에 포함시켜 50% 물량에서 다시 경쟁하게 된다.

 

 

 → 현재부터 예비 청약자들은 청약 불입금액과 무주택기간 등의 가점을 만들어 가야 한다.

 

 

 

- 인정금액 및 가점을 만들어 가야 한다.

  공공분양은 인정금액순, 민간분양은 가점순으로 당첨자 선정.

  2만원이나 5만원이 아닌 월 10만 원씩 청약 통장에 자동이체할 것.

 

     

​- 특별공급 해당자들은 특공을 적극 활용해야 한다.

  특별공급은 무주택자들의 최고의 무기이다. 단 한 번 쓸 수 있는 특별공급 청약을 엉뚱한 곳에 쓰는 우를 범하지 말자.

 

 

- 3기 신도시 시범 단지를 노려라

 신도시 청약은 흔히 시범 단지라 불리는 단지를 가장 먼저 분양하게 되고, 통

상 공공분양과 일반분양으로 구성된다.

 시범 단지는 가장 좋은 입지에 위치하고 있다.(추후 가장 좋은 시세 형성)

 

                                                                                                           그래픽 출처: 연합뉴스

 

정부는 3기 신도시 5곳과 용산을 비롯한 소규모 공공택지 광명, 안산 등 수도권 공급 계획을 발표해왔다.

그동안 무섭게 올라가는 아파트 가격을 보며 한숨 지어왔던 무주택자들은, 이 시점에서는 무리하게 수도권 아파트 매매 보다는 분상제 이후 청약과 3기 신도시 사전청약을 노리는 것이 현명한 방법으로 판단된다.