710 부동산대책 이후, 양도세냐 증여냐 그것이 문제로다?!(부담부 증여)

7·10 부동산 대책 발표 이후 양도소득세를 피하기 위한 증여 방식이 논란이 되고 있다.

정부는 이 문제에 대해서 별도로 검토해 대응 방안을 마련하겠다고 밝혔다.

 

 

이번 포스팅에서는 양도 보다 증여를 택하는 것이 유리한지 알아보고자 한다..

증여세, 양도세 차이가 없다면 많은 이들이 차익을 포기하고 증여를 선택해서 매물 잠김 현상이 나타날 수 있다.

 

현 상황은 보유세와 거래세 부담이 동시에 무거워진 상황이라 일단 매도 대기 상태로 매물 잠김이 더 심해질 수 있고, 최고 양도세율이 증여세율보다 높아 증여를 활용하는 다주택자들이 많을 수 있다.

 

 

710부동산 대책으로 3주택자의 양도세 부담은 최대 72%까지 대폭 상향되었다.

증여세 최고세율 50%(과세표준 30억원 초과)보다 훨씬 높다.

보유세를 높이고 양도세를 낮춰 매물이 나오게 해야 한다는 시장의 요구가 있었다.

이번 정책은 내년 6월까지 1년가량의 유예 기간이 있지만 부작용도 만만치 않을 듯 하다.

 

 

 

증여세

 

 

증여세는 재산을 증여받은 경우 그 재산을 증여받은 자(수증자)가 부담하는 세금이다. 

 

Q : 증여세 납부 기간은? 

A : 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 납부.

 

Q : 증여받은 기준 일자는?

A : 등기, 등록을 요하는 재산은 소유권 이전 등기 등록 신청서 접수일.

 

710 부동산 대책 이후 양도세 부담으로 증여를 고려하고 있는 분들이 많을 것이다.

가족간 부동산 매매는 아무 제약이 없다. 

다만, 세법에서는 특수관계인 간에 정상적이고 합리적인 거래가 아닌 비정상적인 방식으로 거래하여 세금을 부당하게 감소시켰다고 판단될 경우에 그러한 행위나 계산에 관계없이 거래를 부인하고 있는데 이를 부당행위계산부인이라고 한다.

 

부동산 등을 양도하는 사람이 가족이나 친족과 같이 특별한 관계에 있는 사람에게 시가보다 싸게 파는 경우에는 그 시가에 따라 양도세를 계산한다. 그리고 싸게 매입한 사람은 싸게 매입한 만큼 증여를 받은 것으로 본다.

 

▷특수관계인 간에서 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양도하는 경우 양도자는 실제로 양도한 금액이 아닌 시가를 양도가액으로 보고 양도세를 계산.

▷ 저가로 양수하는 사람은 시가와 대가의 차이를 실질적으로 증여받은 것으로 보고 그 차액에 대해 증여세를 과세.

▷ 현재 과세표준에 적용하는 세율은 최저 10%에서 최고 50%까지 5단계로 초과 누진세율을 적용.

 

 

 

정부의 대책

양도세 회피 목적의 증여를 차단 하기 위해 증여세율 인상을 추진할 수 있습니다.

증여시 취득세율을 높이지 않더라도 증여세를 높여서 증여세와 증여시 주택취득세의 합이 양도소득세 수준만큼 만들어 양도세 회피를 위한 증여를 막는 방법을 취할 수 있다. 증여세 세율을 부동산 대책 일환으로 올리는 것은 많은 부작용과 어려움이 현실적으로 있다.

 

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가족간 증여 시 증여세 면제 한도

- 10년 누계한도액으로 배우자는 6억원, 직계존속(자녀)은 5천만원, 미성년자는 2천만원, 직계비속(손자,손녀)은 5천만원, 기타 친족은 1천만원이다.

 

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Q : 증여세는 몇 % 정도로 생각하면 되나?

A. 해당 주택에 담보대출(채무액)과 감정평가수수료, 증여세 면제한도 등을 빼고 증여세 과세표준을 계산한다. 

 

과세표준 금액은 

1억 원 이하면 10%

5억 원 이하면 20%

10억 원 이하면 30%

30억 원 이하면 40%

30억 원 초과면 50%

정도이다. 

(세대 생략 할증은 과세표준에 세율을 곱하고 나온 금액에 30% 또는 40%를 할증 계산한다.)

 

 

 

증여 추정 제외

Q : 부모와 자식 간에 재산 매매 시 무조건 증여로 추정하나?

A. 배우자 또는 직계존비속 간에 재산을 매매하는 경우 외형상 재산의 양도 형태를 나타내나 실질적으로 증여일 가능성이 높기 때문에 이러한 양도 형식을 빌린 변칙적인 증여를 방지하고자 증여로 추정한다.

 

 

▷ 증여 추정 제외 대상

다음에 해당하는 경우에는 증여 추정 규정이 적용되지 아니한다. 

➀ 법원의 결정으로 경매 절차에 의하여 처분된 경우

➁ 파산선고로 인하여 처분된 경우

➂ 국세징수법에 의하여 공매된 경우

➃ 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 증권시장을 통하여 유가증권이 처분된 경우

(시간 외 대량 매매인 경우는 증여 추정하되, 당일 종가로 매매된 것은 증여 추정 배제)

➄ 배우자 등에게 대가를 지급받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 아래의 경우에는 증여 추정 규정이 적용되지 아니한다.

ㆍ 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우

ㆍ 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세(비과세․감면받은 경우 포함) 받았거나 신고한 소득 금액 또는 상속 및 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

ㆍ 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

 

 

부담부증여(負擔附 贈與)

아파트를 증여하는 방법은 증여 당시 시가대로 증여하는 방법도 있지만, 이 경우 양도세 못지 않은 증여세를 내야 하므로 절세의 일환으로 부담부 증여를 고려하는 경우가 많다.

 

부담부증여란 말 그대로 부담(負擔)을 붙여서 증여한다는 뜻이다.

해당 아파트에 있는 증여자의 채무(대출 혹은 전세금 등)를 갚지 않고, 수증자에게 부담(인수)시키면서 증여하는 것이다. 

 

→ 수증자 부채 사후관리: 자녀에게 부담부증여시 국세청에서 채무 이행 여부를 사후관리하게 된다.

 1년에 한 번 정도 확인을 한다는 말이 있다. 위반 시 부담부증여가 일반증여로 변경되어 절세를 받았던 모든 세금과 가산세를 부과받게 된다. 

 

→ 상황에 따라 부담부증여를 했음에도 양도소득세가 높아 절세가 이루어지지 않을 수 도 있다. 

 

→ 채무를 포함한 부담부 증여는 매매가 대비 전세값 비율이 높을수록 증여세 절세효과가 크다.

 

→ 일반적으로 보유기간 동안 양도차익이 작거나 향후 부동산 가치가 상승할 것으로 예상되는 경우라면 부담부 증여가 유리하다.

 

→ 경우에 따라 부담부 증여의 세금이 더 클 때도 있으므로, 단순 증여, 매도하는 경우와도 비교해봐야 한다.

 

 

EX.)  아파트 취득가액 6억, 전세 보증금 4억, 시가는 9억일때  자녀에게 증여. 

 - 부담부증여 시

  증여재산가액 : 9억-4억 = 5억 (증여세 재산가액은 시가 기준)

  기본공제 : - 5000만원 (직계비속공제액)

  과세표준 : 4억5천만원

 세율 : 20% (누진공제 -1000만원)

 증여세액 : 8000만원 (수증자 납세의무)

 

 양도차익 : 시가(9억) - 취득가액(6억) = 3억(양도차익)

 전세금양도차익 : 3억 * (4억전세금 / 9억시가 =44%) = 1.32억원 (전세금의 양도차익비율로 계산)

  양도세액 : 양도차익(1.32억) * 35%(누진공제 1490만원) = 3,130만원 (증여자 납세 의무)

  (양도세액 산출시 해당 부동산이 조정지역, 다주택자인 경우 중과세 해당될 수 있음)

   45%(2주택자) - 1490만원(누진공제) = 4,450만원 -> 2주택자/조정대상지역인 경우  

  총세액 = 8000만원+3130만원 = 1억1130만원 (2주택중과적용시 1억2450만원)

   

 - 일반증여 시

  증여 재산가액  9억(시가)

  기본공제 : -5000만원

  과세표준 : 8억5천만원

  세율 : 30%(누진공제 -6000만원)

  증여세액 : 1억9500만원