강남 그린벨트해제, 서초신도시 반값아파트 공급되나?

정부가 그린벨트 해제와 군부지 개발까지 고려하면서 서울권 아파트 공급 물량이 어느 정도가 될지 관심을 끌고 있다.

서울시의 완강한 반대가 있지만 당정 협의체는 그린벨트 해제 검토라고 선을 긋지만, 분위기는 모라도 하나 나올 분위기이다.

 

예전 포스팅에서 '4기신도시 예상지역, 강남 신도시 가능할까?'(https://techbboom.tistory.com/31)에서 강남권에서 대규모 공급 물량이 없다면 부동산 수요를 억제하기 힘들 것이라 말했다.

 

그린벨트 해제냐 보존이냐의 문제는 잠시 접고, 그린벨트 해제 대상 예상 지역과 물량 규모등을 알아보자.

 

 

출처:뉴스1

 

강남권 그린벨트 해제시 약 1만~1만5,000가구 가량의 신규 공급이 가능할 것으로 보고 있다. 이정도의 물량 공급은 부족해 보인다.

 

그린벨트 해제는 예전부터 부동산 시장의 가장 큰 이슈였다.

현재 거론되는 세곡동, 내곡동뿐만 아니라 3등급 이하의 그린벨트 지역을 전격적으로 확대 해제해서, 

강남권에 대규모 아파트 단지를 공급하는 경우가 아니라 보여주기식 소규모 물량 공급은 안하는 것이 낫다.

그저 소수에게 로또 아파트를 공급할 뿐이다.

 

해제검토 지역

해제검토 지역은 강남구 세곡동과 서초구 내곡동등 보금자리 주택지구 인접지로 거론되고 있다.

별도로 그린벨트 지역 외 서울 수도방위사령부 부지도 택지개발 후보지에 있다고 전해진다.

정부는 서울 동작구 본동 수방사 부지와 관련, 신혼희망타운 조성 방안을 이미 밝힌 바 있다.

그리고 남태령 보급품 관리부대, 노량진 군사경찰 분견대 등도 공공주택 공급 후보지로 검토 중인 것으로 알려졌다.

 

 

 

▷ 강남·서초 일대 공원 부지로 묶인 땅을 주거벨트로 조성하면 공급량이 극대화할 수 있다는 의견도 있다.

강남·서초 일대에 도시자연공원구역으로 지정된 곳의 토지 규모가 크다. 이 구역도 그린벨트 해제 지역과 주거벨트로 묶게 되면 공급량을 늘릴 수 있다는 분석이다.

 

 

중점지역

서울지역 내 그린벨트 면적은 총 150㎢로 서울시 면적의 약 25%에 달한다.

이중 가장 넓은 면적을 보유한 지역은 서초구로 면적은 23.88㎢이다.

 

서초구지역 그린벨트를 전격적으로 해제하면 강남권에 대규모 아파트를 공급할 수 있는 ‘서초 신도시’를 조성할 수 있다는 의견이 있다.

공급물량은 10만 가구로 산술적으로 가능하다는 것이다.

(ex. 남양주 왕숙 - 면적 11.34㎢, 공급 6만6천 가구)

 

서초구 그린벨트 해제가 유력한 곳으로 거론되는 곳은,

양재동 식유촌마을(2만860㎡)과 송동마을(2만745㎡), 내곡동 탑성마을(1만7488㎡), 내곡동 가구단지, 서초예비군훈련장 등이 거론되고 있다. 

 

1. 양재동 식유촌/송동 마을

 

 

식유촌·송동마을은 도로 건너편에 최고 25층 아파트인 서초공공주택지구(총 3304가구)가 들어서 있다.

 

 

2. 내곡동 탑성마을

 

 

탑성마을도 최고 21층 아파트인 내곡공공주택지구(총 4629가구)가 있다.

 

 

3. 내곡동 가구단지

 

 

 

 

4. 서초예비군훈련장

 

 

 

서울시 입장

서울시내 그린벨트의 경우 30만㎡ 이하 규모의 면적은 서울시장에게 해제 권한이 있지만 공공의 이익 등 필요에 의해서는 국토교통부 장관이 직권으로 해제할 수 있다. 

정부가 그린벨트 해제를 할 경우 서울시는 ‘재건축 초과이익환수제’나 ‘민간아파트 분양가 상한제’ 등의 규제를 풀어야 한다는 입장이다.

그러나 정부는 서울 강남권 재건축이 집값 상승의 원인으로 판단하고 있기 때문에, 재건축 규제 완화로의 선회는 기대하기 힘들다.

 

 

 

 

그린벨트 반발에 따른 다른 제안

그린벨트 해제에 대한 비판 의견도 많아지면서, 대안 나온 것이  정부나 군이 소유한 골프장 부지 등을 활용한 주택공급이다.

김진표 더불어민주당 의원은 이날 “정부가 보유한 성남 골프장 등을 활용해 부동산을 공급하는 방안을 최근 정책 의원총회에서 제안하고 청와대와 총리실에도 전달했다”고 밝혔다.

김진애 열린민주당 원내대표도 “태릉에 있는 군 골프장 부지를 쓰면 2만가구 공급이 가능하다”고 밝혔다. 일각에선 위례나 남태령 등지의 군 부지를 활용하는 방안도 제시되고 있다. 국토부는 이날 “어떤 방식으로 주택공급에 나설지는 아직 확정된 바 없다”고 밝혔다.

 

 

 

반값아파트

그린벨트 해제로 공급되는 아파트는 이명박 정부 시절의 ‘반값 아파트’ 유형으로 예상한다.

반값아파트는 '토지임대부주택 공급 방식'으로 토지는 정부(공공기관)이 소유하고 건물만 개인에게 분양하는 방식의 주택이다.

 

출처: 경향신문

 

▷분양받은 개인은 매월 토지임대료를 공공에 지급해야 한다. 일정 기한의 전매제한이 끝나면 건물 소유권에 한해 매매도 가능하다.

 

 

▷ 이명박 정부 시절 서울 서초구에 공급된 전용 85㎡ 토지임대부아파트는 분양가는 2억원이었다.(토지임대료는 월 23만원)

 

→ 토지임대부주택 방식이 유력한 이유는 기존 분양 형태로 공급할 경우 분양가가 너무 높아 저렴한 가격의 실수요자 대상 공급 아파트라는 취지가 무색하게 되기 때문이다. (신혼희망타운 분양에 적용되는 '수익공유형모기지'가 도입될 수도 있다.)

 

 

 

 

맺음말

현재 서울 도심에 용적률 상향등을 통한 고밀도 재개발이나 재건축이 가장 효과적인 아파트 공급 방법이겠지만,

주택 가격 상승 요인이 되기 때문에 정부가 이제 와서 이 방법으로 선회하기에는 희박해 보인다.

그렇다면, 서울 주요 유휴지나 그린벨트 지역, 서울 근교 신도시 개발 등을 통해 입지 좋은 곳에 많은 물량을 저렴하게 꾸준히 공급하겠다는 시그널을 신뢰감 있게 시장에 전해야 한다.

매수 대기자들에게 서울 아파트는 오늘이 제일 싸다는 불안감을 없애줘야 한다.

단기적인 보여주기식의 공급 방안이 아닌  중장기적으로 충분한 공급을 한다는 인식을 심어주어,

최소한 공급 부족에 의한 주택 가격 상승은 더 이상 없어야 하겠다.