지분적립형 분양주택 청약자격 및 예정단지 완벽정리

정부와 서울시가 지분 적립형 주택이라는 카드를 커내들었다.

본 블로그에 7월25일자 '기본주택/지분적립형 주택, 소유에서 임대로 주거트렌드 변화할까?' 에서

대략적으로 지분형분양주택에 대해 알아봤다.

 

최근 8.4대책에 지분형분양주택애 대한 좀더 자세한 정보가 공개되었다.

 

지분적립형 분양주택이라는 새로운 분양주택 모델을 도입해 자금력이 부족한 무주택 3040세대에 공급 한다는 소식이다.

한마디로 젊은층을 겨냥한 맞춤형 주택이다.

초기 자본이 조금 드는 대신, 전매기간이나 운영기간은 길다.

 

▷ 50대에 지분형 주택을 청약해서 70~80대 완전한 자기 소유가 되는 형태로, 재산 가치로서 접근해야될 부동산은 아니다.

 

지분형적립형주택은 분양가의 20~40%를 내 우선 소유 지분을 취득하고,

나머지 지분은 20년 혹은 30년에 걸쳐 저축하듯이 나누어 내 주택을 취득하는 방식이다.

 

 

 

소득기준

기존 청약제도 소득기준 보다 소폭 완화된다.

도시근로자 월평균 소득의 150%로 완화하되, 자산은 부동산(토지+건물) 합산 21,550만원 이하, 자동차 2,764만 원 이하를 적용할 계획이다. 

 3인이하 월평균 소득 150%는 8,440,345원이다.

 

 

 

 

입주자 선정 방법

 

 

추첨제 방식으로 입주자를 선정한다. 특별공급(신혼부부,생애최초)으로 70%가 공급된다.

추첨제이긴 하지만 별도의 자격조건이나 추가사항은 알려진 것이 없다.

 

 

 

운영기간

분양가 기준으로 9억원을 초과하는 고가주택인 경우 30년형을 기본으로 한다.

9억원 이하의 경우 수분양자가 20년 또는 30년형을 선택할 수 있다.

 

 

 

유형

‘공공분양모델’과 ‘임대 후 분양모델’이 있다.

공공분양모델은 처음부터 지분 분양으로 공급하는 방식이다.

→ 기존 공공분양주택과 같이 전매제한과 실거주 의무를 부여한다.

 

임대 후 분양 모델은 민간사업에 적용이 가능한 8년 임대 후 지분분양 전환 방식이다.

지분 분양 전환의 기준이 되는 8년차의 분양가는 최초 임대주택 입주시점에 산정한 분양가에

적정 금리를 가산해 수분양자가 미래 분양전환 금액을 예측 가능하도록 할 계획이다.

 

 

예상 금액

상반기 SH에서 공공분양으로 공급한 마곡 9단지 전용면적 59㎡에 적용 시,

지분적립형 분양주택에서는 분양가인 5억 원인 경우, 25%인 1억 2,500만원만 일단 준비하면 된다.

나머지 75%는 4년마다 15%씩, 약 7천5백만 원을 추가로 납입하면 된다.

 

 

 

임대료 수준

운영기간 동안 취득하지 못한 공공지분에 대해서는 '행복주택' 수준의 임대료를 낸다.

→ 지분이 점차 증가함에 따라 초기에 납입했던 보증금을 돌려받아 지분 취득에 보탤 수 있고, 임대료도 점점 낮아지게 된다.

(유사한 지역의 행복주택 공급사례를 기준으로 최초로 입주할 때 내야하는 임대료는 대략 보증금 1억, 월임대료 14만원 수준)

 

 

 

지분적립형 분양주택 특징

- 추가 지분을 취득 시, 최초 분양가에 정기예금금리 정도만을 가산해 받기로 했다.

지분을 분양받는 시점에서 미래에 납입해야 하는 전체 금액이 확정되는 셈이다.

10년 공공임대 주택에서 나타난 문제점들을 반영해서, 분양전환 시 시세 상승으로 인한 수분양자의 부담 증가를 고려한 조치다.

 

- 전매제한이 종료되면 주택처분도 가능해진다.

제3자에게 주택 전체를 시가로 매각해 처분시점의 지분 비율로 공공과 나눠가지게 된다.

 

- 공공은 정상가격 여부만을 판정한 후 매각동의하도록 할 방침이다.

개인 지분이 낮은 경우 처분수익 자체가 낮기 때문에 단기 투기수요의 유입을 차단하고 자연스럽게 수분양자의 장기 거주를 유도하는 효과가 있다.

 

- 거주기간이 장기화되면서 주택거래 빈도가 감소해 가격을 안정화시키는 효과가 있다.

 

 

 

 

가능 물량과 첫 시범단지

서울시는 2028년까지 지분적립형 주택 공급 가능 물량을 공공·민간 1만7000호로 예상하고 있다.

서울시가 밝힌 첫 시범 대상지는 노원구 하계5단지다.

 

 

 

 

 

 

지분적립형주택의 문제점

- 지분적립형 분양 주택은 공공분양의 특성상 소형 평수로 이뤄질 가능성이 크다.

2인 가족의 경우 20년씩 장기 거주하는데 큰 문제가 없을 수 있으나 자녀가 생기면서 30평형대 이상의 주거 공간이 필요하게 되는 경우 주거 이동의 제약이 크다. (실거주 조건과 전매제한)

 

- 추가 지분 취득시 기준 가격의 명확하고 합리적인 기준이 확정되어야 한다.  중요한 변수다.

분양 전환 공공임대주택의 분양 전환 시점에 갈등과 부작용을 매우 컸고, 현재도 현재 진행형이다.

 

- 지분적립형 분양주택으로 ‘주택담보대출'을 받을 수 있는지도 문제이다.

현재는 은행에서 집합건물에 대한 담보대출을 받을 때 건물이 공동 소유일 경우 두 사람 모두 담보를 제공해야 한다.

개인과 공공기관이 공동지분 형태로 소유하는 지분적립형 분양 주택에 대한 담보 적용 방식과 대출 여부를 제도적으로 개선해야 한다.

 

 

- 지분적립형 분양주택 제도보다 생애최초주택 구입자에 한해 주택담보대출비율(LTV)을 완화해주는 편이 훨씬 효율적이란 의견도 있다.

수분양자가 별도의 임차보증금(1억원)과 일종의 이자 개념인 임차료를 별도로 내야 하기 때문에 금액적인 부담은 비슷하다는 견해가 있다.

 

 또한, 수요자 입장에선 돈을 내는 대상이 은행인지 정부인지만 차이가 있을 뿐 부담은 거의 같지만 전매제한 등의 불편함만 오히려 크다는 지적이다. 임대료의 하향 조정이나 파격적인 금리 혜택이 필요해 보인다.

 

 

 

○참고 :  2008년에 이미 지분적립형주택은 공급된적이 있다.

 

 

 

지분형 주택은 대한주택공사 등 공공기관이 건설.임대하는 주택에 대해 집값의 30%를 내고 입주한 뒤 임대료를 내면서 4.8.10년차에 잔금을 내면 소유권이 입주자에게 넘어가는 집이다.

 

지분형 주택을 분양받아 최초 분납금 30%를 임대차계약시，중도금납부시，입주시 각각 분양가의 10%씩을 납부하면 해당 주택에서 살 수 있게 된다. 입주 후 4년과 8년이 되는 해에 분양가의 20%씩을 1.2차 중간분납금으로 내고 10년차 때 최종분납금인 잔금(30%)을 내면 소유권이 주공에서 입주자로 넘어온다.

 

입주 후 4년차와 8년차에 내는 중간분납금은 정해진 분양가에 1년 만기 정기예금금리 이자를 반영한 금액과 당해 감정평가금액의 20% 가운데 낮은 가격을 적용한다. 입주 후 10년차에 내는 최종분납금은 그해 감정평가금액의 30%를 산정해 반영한다. 집값이 오를 경우 최종분납금도 높아지지만 집값이 떨어지면 그만큼 부담이 줄어들게 된다.