3기신도시 남양주 왕숙 사전청약 입지/교통/평면도/분양가/당첨확률 분석

내년부터 3기 신도시 사전청약 물량이 나온다.

대규모 택지지구뿐만 아니라 서울 도심권역의 소규모 유휴지 물량까지 청약 예정인 곳이 곳이 많다.

 

자기가 원하는 곳과 당첨 가능성등을 꼼꼼히 따져봐야 한다.

또한 3기 신도시는 전매 제한등의 이유로 오랜기간 거주해야 하므로 직장과 학교, 편의시설, 교통등의 정보를 알아보고 사전 청약에 임해야 한다.

 

사전 청약제

본청약 1~2년 전에 일부 물량에 대해 청약을 진행하는 방식이다.

사전청약에 당첨된 사람은 본청약 때까지 자격을 유지하면 당첨으로 간주한다. 

사전청약의 청약 요건은 본청약과 동일하다. 다만 사전청약 당첨자는 본청약 전까지 재당첨 제한에 걸리지 않기 때문에 사전청약에 당첨됐다 하더라도 다른 일반 아파트 청약 신청이 허용된다.

 

 

 

 3기 신도시 목표

- 서울 도심까지 30분대 출퇴근이 가능한 도시

- 좋은 주택을 주변시세보다 낮은 가격으로 공급하는 도시

- 양질의 일자리로 가득한 활기찬 도시

- 우수한 보육·교육환경의 아이 키우기 좋은 도시

- 특색있는 디자인 도시

- 생활이 편리한 스마트 한 도시

 

 

 

 

남양주 왕숙지구

 

남양주 왕숙지구 주변

경의중앙선 덕소역 주변에는 덕소재정비촉진지구가 있다. 

경의선 북쪽으로는 양정역 역세권개발을 준비중이고, 경의선 도농역 북쪽으로 다산신도시가 있다.

남양주 경계를 따라 북쪽으로는 별내 신도시가 있다. 

서울과 경계 지역인 남양주 서쪽 지역은 모두 개발 중이다.

 

 

 

남양주시는 왕숙(6.6만호), 양정역세권(1.4만호), 진접2(1.0만호), 다산지금·진건(1.0만호) 등에 10만 3천호를 공급한다.

왕숙지구는 GTX-B 신설역사 주변을 도시첨단산단으로 지정하여 수도권 동북부 경제중심도시로 조성하고,

왕숙2지구는 창작·전시·공연·창업교육 기능이 융합된 청년문화예술도시로 조성한다.

 

 

 

남양주 왕숙 지구 컨셉

남양주왕숙 신도시는 GTX-B를 중심으로한 경제도시, 왕숙천, 홍릉천 등 청년문화예술도시로 조성된다.

 

 

 

분양 물량은 왕숙지구 5만3천가구 + 왕숙2지구 1만3천가구 = 6만 6천가구

 

남양주시는 별내, 진접, 다신등 지속적인 택지공급으로 현재 남양주 인구 67만명이지만, 향후 2035년까지 85만명 이상이 예상된다.

 

특히 15세~64세 생산가능 인구 증가폭이 타 시도대비 높고, 2030년에 자족도시를 완성하고 2050년에 전국 제일도시를 완성한다는 계획이다.

 

 

왕숙지구는

서울 도심까지 30분내 출퇴근 가능 도시를 목표로,

· 서울경계 2km로 서울 접근성이 용이한 곳에 입지

· 기존보다 2배 이상의 광역교통개선 부담금 (사업비 20%)투입

· 입주시 교통불편이 없도록 2년 빨리 교통대책 수립·시행

 

 

일자리를 만드는 도시

· 기존보다 2배 이상의 도시지원시설용지 확보

· 기업지원허브(임대료 시세 20~60%)를 조성하여 스타트업등을 육성

 

 

아이 키우기 좋은 도시

· 유치원은 100% 국공립으로 설치하고 학교도 적기에 개교

· 개발이익을 복합커뮤니티센터, 도서관 등 생활 SOC에 재투자

 공원을 기준대비 1.5배 수준으로 조성

· BRT 수소버스로 공급

 

 

지역과 함께 만드는 도시

· 지자체도 시행자로 참여하고, 총괄건축가와 함께 지역 맞춤형 개발

· 대토보상 확대등으로 원주민 재정착률 제고

 

 

 

 

 

 

 

 

왕숙신도시 사업 기간은 2028년 까지로

6만6000호의 주택을 건설하고 인구는 약 16만 5000명으로 계획하고 있다.

특히, 무엇보다 중요한 고용창출 인구를 약 16만명 목표로 하고 있다.

 

 

 

 

 

 

 

왕숙 1지구

- 수변 특화 복합마을

조선 이성계가 팔야리에서 8일을 머물렀다고 해서 ‘왕숙천’이라 부르게 되었다고 한다.

그 밖에 세조를 광릉에 안장한 후 “선왕이 길이 잠들다”라는 뜻에서 붙여진 이름이라는 설도 있다.

왕숙천은 길이 37.34km 로 포천시 수원산 계곡에서 발원하여 남양주시를 지나 구리시에서 한강으로 흘러든다.

동서간에 흘러가는 사릉천과 용정천도 있어 왕숙천,사릉천, 용정천을 중심으로 한 다양한 테마파크를 조성할 예정이다.

 

 

- 도시첨단산단

대규모 자족용지 중 첨단산업단지 지정해서 기업에 세제 혜택과 낮은 비용으로 입주 할 수 있는 환경을 만들고,

스마트 그리그 산업을 중심으로 ESS(에너지 저장시스템), 정보통신, 사물인터넷, 미래형자동차 ,R&D단지, 부품산업 등 첨단 산업기업 유치·조성할 계획이다.

 

 

 

 

 

 

 

왕숙 2지구

- 청년문화 예술마을

청년계층을 위한 문화예술공간 및 창업공간을 마련·제공하여 도시 활력을 제고하기 위한 청년 예술촌, 로스터리카페거리 등 테마가 있는 문화거리 조성 된다.

MICE산업을 중심으로 산업방송ㅌ업체,ENT기업, 문화예술 창작단지, 청년 연극단지등 공연장 설치, 문화예술 컨벤션센터등 연계추진할 계획이다.

 

 

-  포레스트 어드벤처형 놀이터

숲속에 유아 숲 체험장을 만들어 아이들의 면역력을 강화할수 있는 아이키우기 좋은 도시로 만들 계획이다.

 

 

 

 

 

남양주 왕숙 교통

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

공사중인 8호선 별내선( 서울 암사~남양주 별내 12.6㎞) 4호선 진접선 ( 서울 당고개~남양주 진접 12.3㎞)의 개통 추진과 별내선과 진접선의 단절구간 3.2㎞ 연결로 4호선, 8호선 환승을 통한 최적의 교통여건을 확보하고 서울 중랑구 신내~남양주를 연계하는 6호선 연장 사업 추진.

 

 

 

 

 

 

남양주 왕숙지구 교통에 있어서 경춘선도 중요하다.

GTX-B 노선이 경춘선 노선을 이용한다.

GTX-B 노선이 개통되면 남양주에서 서울역까지 약 15분만에 도착할 수 있다.

마석에서 청량리까지는 약 17분, 인천 송도까지는 약 50분 소요된다.

 

 

 

 

 

 

그리고,  중요한 9호선 소식. (아직 확정은 아님)

지하철 9호선 연장이 거론되고 있지만, 아직 확정 사안은 아니다.

 

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 하지만 9호선이 왕숙지구로 추진 되지 않는다면

6만여세대 이동이 불가피하여 교통 대란이 예상된다.

지하철 9호선 노선은 반드시 추진 되어야 할 사안이다.

 

 

향후, 왕숙지구에

 

 8호선과 9호선, GTX까지 무난히 연장·신설된다면 

왕숙지구에 대한 인기가 높아질거라고 예성된다.

 

 

 

 

 

 

 퇴계원 구도심도로, 구 국도47호선 확장은 왕숙 1지구의 승용차를 통한 서울 북부지역 접근이 용이.

국지도86, 지방도383 확장은 왕숙 1과 왕숙 2의 도로 연결을 개선하고, 왕숙1의 서울 강남방향 승용차를 통한 접근성을 향상.

BRT 하남방향은 왕숙1, 다산의 강남 접근성 개선.

토평, 가운, 삼패사거리 개선, 수석대교 건설은 승용차를 통한 서울 접근성 개선.

 

 

 

 

3기 신도시 예상 평면도

 

 

 

 

 

3기 신도시는 사전 선호도를 고려하여 그간 공급이 미미했던 60∼85㎡ 공공분양주택의 비율을 30~50% 수준으로 지역 여건에 맞춰 확대할 계획이다.

공공택지 내 민간분양주택도 통상 60~85㎡ 주택이 60% 이상(85㎡ 초과는 20% 이상) 공급되므로 중형 이상 주택 수요를 충족시킬 것으로 기대된다.

공공분양주택의 경우 단순히 평형을 넓히는데 그치지 않고, 가변형 벽체, 넉넉한 수납공간, 빌트인 가구 등 입주자의 라이프 사이클을 적극 반영한 평면 개발,

주택 품질* 및 디자인 개선방안 등을 마련하고 있으며, 민간분양주택은 토지분양 시 디자인 계획 등도 평가항목에 반영하여 보다 아름답고 쾌적한 설계를

유도할 방침이다.

 

 

 

 

 

분양가

 

 

 

 

수도권 3기신도시 가운데 최대 규모인 남양주 왕숙지구의 분양가가 평당 2천만 원이 넘을 수 있다는 관측이 나오고 있다.

 

토지보상으로 수용해야 하는 땅만 240만 평 이상 규모로 지난달에는 토지 보상공고를 낸 데 이어 연말부터 본격적인 보상에 돌입할 계획이다. 당장 내년 하반기에는 사전청약도 예정돼 있다.

문제는 '신속한' 보상 스케줄에 결과적으로 토지 등 보상가격이 크게 오를 것이라는 관측이 나온다는 점이다.

업계의 한 관계자는 "왕숙지구의 경우 토지이용계획 세부안도 마련되지 않은 상태에서 토지보상이 본격화하고 있는데, 이 과정에서 보상 규모가 매우 커질 것으로 예측되고 있다"고 밝혔다.

분양가 상한제에 따라 분양가는 택지비와 건축비 이하로 산정되는데, 이 택지비를 구성하는 감정평가액에 이러한 보상가격이 반영되기 때문이다.

주택건설업계 관계자는 "이러한 사정들을 종합했을 때, 남양주 왕숙의 경우 잠정적인 아파트 평당 분양가가 2천만 원을 넘길 것이라는 예측이 나오고 있다"고 설명했다. 분양가 상한제 등의 변수는 있지만, 시장의 기대보다 높은 분양가가 책정될 수 있다는 것이다.

 

 

다양한 이유로, 사전 청약에 대한 부정적인 의견도 상당수 있다.

그러나 3기 신도시를 목표로 있는 분들은 되도록 일찍 청약에 응하는 것이 좋다.

어느 택지 지구든지 제일 처음 분양하는 단지가 가장 분양가가 저렴하다.

토지가격 상승의 이유도 있고, 첫 시범단지의 분양가를 기준으로 더 높은 가격으로 통상 분양한다. (인기 지역인 경우)

 

 

 

사전 청약 당첨확률

- 확률을 높이는 가장 확실한 방법은 대규모 택지개발지구(66만㎡ 이상)를 선택하는 것이다.

신도시 전체 12만가구 중 2만 2000가구가 사전청약으로 나온다.

 

내년 7~8월 인천 계양(1100가구)을 시작으로 9~10월 남양주 왕숙2(1500가구), 11~12월 남양주 왕숙(2400가구), 부천 대장(2000가구),

고양 창릉(1600가구), 하남 교산(1100가구) 등 내년에만 9700가구가 사전청약 물량으로 풀린다.

 

2022년에는 남양주 왕숙(4000가구), 인천 계양(1500가구), 고양창릉(2500가구), 부천 대장(1000가구), 남양주 왕숙2(1000가구),

하남교산(2500가구)등 1만2500가구가 사전청약 대상이다.

 

물량면에서는 남양주 왕숙지구가 가장 풍부하다.

1·2지구를 합쳐 2022년까지 총 8900가구의 물량이 쏟아진다.

가점이 낮고 특별공급자격에 해당하지 않는다면 당첨 확률을 높이기 위해 중소택지보다는 66만㎡ 이상 대규모 택지개발지구에 청약하는 것이

현명하다.

 

 

 

 

 

나의 생각

사전청약 일정을 보면,

가점이 절대적으로 낮은 분들은 7~8월 사전 청약을 적극적으로 이용해야 한다.

상대적으로 인천계양 지구나 진접 지구는 인기가 덜하다. (9월 이후 왕숙 지구포함)

반면, 11~12월에 인기가 많은 창릉, 하남지역이 나온다.

 

어느 정도 가점 대상자들은 11~12월 창릉이나 하남지역에 사전청약을 신청하고, 당첨이 안 될 경우

2022년에 나오는 용산정비창 3000가구나 용인플랫폼시티 3300가구등 핫한 지역에 청약하는 전략이 예상되기 때문이다.

그러므로, 가점이 낮은 분들은 2021년 7~11월 사이의 비 인기지역을 노리는 것이 현명하다.

 

 

 

 

 

 

 

남양주 왕숙 지구는 무엇보다도 교통 인프라 건설이 핵심이다.

교통 인프라만 잘 갖춰지면 선호지역이 될거라 예상된다.

지금 이 지역은 서울로 들어가는 도로의 병목 현상이 상당하다.

 

개인적으로 자족도시 구성에는 회의적이다.

판교 이외에는 산업단지 클러스트나 일자리 도시 구상은 신뢰하지 않는다.

(한정된 기업과 일자리에도 불구하고, 모든 신도시나 택지 지구 개발에 '일자리' 구호가 들어가는 것은 기본 세트가 되었다.)

 

욍숙 신도시에 사전 청약 하려는 분들은 직장과의 거리와 주변 문화 생태 환경 교육 시설을 고려하고,

특히 교통 추진 일정과 계획에 초점을 두어 청약 여부를 결정하는 것이 현명한 판단일 것이다.