[농지지분경매] 진정한 소액 부동산투자 방법

부동산에 관심은 많지만, 선뜻 용기가 나지 않거나 자본금이 소액(몇백만원 단위)밖에 없어 부동산 투자를 망설이고 계신 분들은 지분투자에 대해 공부하면 좋을 것이다.

특히 농지 지분투자는 몇 가지 원칙만 지킨다면 무위험 투자에 가깝다.

농지 지분 투자를 1~2회 직접 경험해본다면 토지 경매와 민사소송 지식 등 앞으로의 부동산 투자를 함에 있어서 유용하게 쓰일 값진 경험을 하게 된다.

지분경매란

지분경매란 등기사항전부증명서상 소유자가 2인 이상인 부동산 중 1인 또는 다수의 지분이 경매로 나온 것을 말한다. 

직장인이나 자영업자 등 시간이 부족한 분들도 쉽게 접근할 수 있는 경매 투자방법이다.

또한 매수 시 매도자는 거의 정해져 있으며 대략적인 매도가도 알 수 있다.

지분경매의 원리는

여러 사람의 이름으로 소유권 이전 등기된 부동산을 공유자 한 명이 사용 또는 처분하기란 쉽지가 않다. 

이러한 이유로 일반 입찰자들은 지분경매를 기피게 된다.

지분경매는

싼 가격에 지분을 낙찰 받아, 이를 다른 공유자에게 높게 매각하거나 다른 공유자 지분을 저렴하게 매입하거나 혹시 경매가 나올 경우 우선 매수권 행사를 행사하여 받는 방법등이 있다. 이를 위해 협의를 하거나 필요하면 공유물분할 청구소송을 통해 경매로 진행하기도 한다.

지분경매는 지분으로 나올 때와 온전한 물건으로 나왔을 때의 차액을 취하는 것이 목적인 매매방법이다.

지분경매는 협의가 우선이고, 협의가 안되면 소송으로 해결하게 된다.

그리고 농지 지분투자의 장점을 구체적으로 살펴보면,

1. 소액(200~300만원부터도 가능)으로 투자 가능

2. 투자 금액 손실 위험성이 적음

3. 비교적 간단한 절차

처음 토지나 경매에 투자한는 경우라면 '경지정리된 농지'를 지분으로 낙찰받는 걸 추천한다. 

지분경매 중 농지로 일단 한정시킨 이유는

경지정리된 농지는 2,000제곱 미터 이하로는 현물분할이 불가하기 떄문이다. 

경지정리된 토지 여부는 위성지도 사진상 바둑판처럼 되어 있다면 경지정리가 된  농지이다. 좀더 확실한 확인을 위해선 등기부등본을 확인해보면 된다.

 

대략적인 농지 지분 투자 절차는 다음과 같다.

1. 공유자는 많지 않아야 좋다.

대략 5명은 넘지 말아야 한다. 

공유자가 많으면 송달이 오래 걸리고 그만큼 시간과 송달 등의 비용도 많이 발생하게 된다.

그러므로 처음 시도할 때에는 공유자가 적은 물건을 선택한다. 

2. 낙찰 후에는 공유자들에게 연락을 해본다.

공유자들의 의도를 알아야 협의 하거나 혹은 소송으로 진행함을 판단할 수 있기 때문이다.

협의가 잘되면 잔금 납부 후에 공유자에게 매도하면 된다. 

 

가격적인 협의가 안되거나 매수 의사가 없다면

3. 잔금 납부 후 '공유물분할 청구'를 하면 된다. 

<내용증명 예시>

'공유물분할 청구'는 정형화된 청구 방식을 취하므로 겁먹을 필요가 없다.

찾기쉬운 생활법령정보 사이트나 기타 인터넷상의 자료를 참고하면 된다.

<찾기 쉬운 생활법령정보>

http://www.easylaw.go.kr/CSP/UnScRlt.laf?search_put=%EA%B3%B5%EC%9C%A0%EB%AC%BC%EB%B6%84%ED%95%A0%20%EC%B2%AD%EA%B5%AC

청구는 '전자소송사이트'를 통해서 진행하면된다.

대한민국 법원 전자소송

http://ecfs.scourt.go.kr 

접수된 소장이 공유자들에게 송달 후 현물분할이 불가함으로 피고들이 원고의 지분을 인수하지 않으면 형식적 경매를 할 수밖에 없다는 취지로 협의 조정이 이뤄지고 이마저도 협의가 안되면,

형식적 경매를 통해서 지분의 비율대로 배당하라는 판결을 하게 된다.

판결이 나오면 공유물 전부를 경매에 부쳐 매각 대금에서 경매비용을 공제한 후 공유자 각각에게 지분의 비율대로 배당을 하고 사건 종결된다. 

 

이 과정 중 가장 중요한 것은 매수 가격이다.

시세 대비 30%~40% 선에서 낙찰받으면 나이스하다.

보통 형식적 경매를 통하면 시세 대비 80% 선에서는 낙찰이 되므로 차액을 수익으로 확정할 수 있기 때문이다.

농지 지분투자는 시루님이 유명하시다.

자세한 내용은 그분의 블로그와 책을 참고하면 좋을 것이다.

시루님 블로그

https://blog.naver.com/siru13118

다음은 시루님 글을 참고했습니다.

<농지물건 검색>

1. 농지이며 지분물건

2. 경지정리가 되어있고

3. 전체면적이 600평 이상

 4. 감정가보다 50%이상 절감되어있는 것.

 

<토지 시세 파악하는법>

토지는 아파트처럼 시세를 파악하기가 쉽지 않다.

온라인상 토지 시세 파악 방법은 해당 토지 주변 경공매의 낙찰사례를 분석한다.

 

* 전체물건으로 낙찰된 사례를 찾아야 한다.

 추후 형식적 경매를 했을 때의 낙찰금액을 예상할 수 있다.

이를 역산하여 입찰가격을 산정한다. 

 

 

<농지취득자격증명>

농지를 낙찰받게 되면 농지취득자격증명이라는 것을 제출해야 한다. 

경매는 입찰 당일 신청하여 매각허가결정일 전까지 해당 경매계에 제출하면 되고 공매는 나중에 등기할 때 제출하면 된다.