미니 재건축, 공공참여 가로주택정비사업 장단점과 사례

공기업이 조합과 함께 사업 시행을 맡는 ‘서울 도심 내 공공참여 가로주택정비사업’에 22개 구역이 신청했다는 뉴스가 있었다.

요즘 재개발 재건축 허가가 쉽지 않고 사업기간이 많이 걸리는 어려움이 있는데 반해 가로주택정비사업은 사업기간 단축 등으로 투자자들의 관심이 많아지고 있다.

 

소규모로 추친되는 가로주택정비사업은 절차가 간단해서 진행 속도가 빠르고, 공기업(LH,SH) 참여 시 사업면적 확대 및 분양가 상한제 적용 제외등의 혜택이 주어진다고 한다.

 

 

가로주택정비사업이란

2018년 ‘빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법’을 제정하여 탄생했다.

'가로구역' 이란 도로로 둘러싸인 일단의 구역을 의미하고, 기존의 도시 기반 시설은 그대로 유지하며 사업을 진행한다.

 

 

 

 

가로주택정비사업은 아래 사업요건을 모두 충족해야한다.

 

1. 도시계획도로 또는 폭 6m 이상의 건축법상 도로로 둘러싸인 면적 1만㎡ 미만의 가로구역일 것. 단, 폭 4m를 초과하는 도시계획도로가 해당 가로구역을 통과하지 않아야 함.

 ※ 해당 지역의 일부가 광장, 공원, 녹지, 하천, 공공공지, 공용주차장 또는 예정도로(조합설립인가, 공공시행자 지정, 지정개발자 지정 신청시 도로 신설·변경계획을 제출하는 경우 그 예정도로)에 접한 경우에는 해당 시설을 도로로 봄.

 

2. 노후·불량건축물 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 2/3 이상일 것.

 

3. 기존주택의 호수 또는 세대수가 10호(모두 단독주택인 경우), 20세대(모두 공동주택인 경우), 20채(단독주택과 공동주택으로 구성된 경우 단독주택 호수와 공동주택 세대수를 합한 수) 이상일 것.

 

가로주택정비사업은

대규모로 개발되는 재개발, 재건축 사업에 비해 그 규모가 사업 시행구역 1만제곱미터 미만으로서 정비구역 지정이나 추진위원회 구성 등의 절차가 생략되어 사업기간 단축이 가능하다.

 

현재 서울시에 55개 조합이 설립되어 있고, 48개 구역에서 가로주택정비사업 추진을 위한 주민 의견을 수렴 중에 있다.

 

 

 

 

가로주택정비사업  공공성 요건

 

1) (사업주체) LH, SH 등 공기업이 공동시행자로 사업 참여

 

2) (확정지분제) 조합원은 적정 추가분담금을 보장받고 공공이 사업손익 부담

 

→ 공공이 정비사업으로부터 나오는 일반분양 가격의 결정권 확보

 

3) (저렴주택공급) 공공이 시세보다 저렴한 분양주택 및 공공임대주택(10%) 공급

 

4) (난개발 방지) 지역여건에 부합한 체계적인 사업계획이 수립될 수 있도록 1만㎡ 이상 개발사업의 경우 지구단위계획 등 수립 및 도계위 심의 의무화

 

 

 

 

가로주택 단점

 

1. 소구모 재건축 사업의 한계로 신축 세대수가 많지 않다.

 

2. 사업면적 제한으로 일반분양분이 적다(사업성 문제)

 

 

 

다음은 전국 최초의 가로주택정비사업 완공지역

 

 

<동도연립>

 

 

 

천호동 소재 동도연립 

1987년 준공

지상3개층 3개동, 총66세대(23평)

2015년 기준 약 2억3000~2억8000

 

정비사업 후 '다성이즈빌'(지상7층, 총92세대) 로 변경

준공 후 시세는 약 5억 중반

 

* 평균 분담금 6500만원

 

 

                                                                            <다성이즈빌>

 

가로주택사정비사업이 더욱 탄력을 받기 위해서는

용적률 완화 같은 사업성 강화와 사업 리스크 감소 방안(일반 분양분 매입 지원등), 사업 진행 지원등이 더욱 필요해 보인다.

 

사업 규제 완화 예정 내용을 살펴보면,

1. 용적률 상향(공공임대 10%부터 비례하여 용적률을 상향)

 

2. 공용주차장을 건설할 경우 의무 확보 주차면수의 최대 50%까지 면제

 

3. 공공이 참여하는 가로주택정비사업이 추진될 경우 분양가 상한제 적용이 제외 

 

4. 공공기여(증가 용적률의 50%를 소형 공공임대로 기부채납시) 시 층수 제한 완화, 인동거리 완화, 용도지역 상향 

 

위 내용과 같이 제도가 개선될 경우 가로주택정비사업이 활성화될 것으로 보인다.

 

부동산 투자자라면 가로주택정비사업도 주의깊게 살펴 볼 필요가 있다.