대한민국 아파트 가격, 벌집순환모형으로 알아보자.

 

싸게 구입하고 비싼 가격에 팔고 싶어 하는 투자자들은, 가격을 예측할 수 있다는 각종 부동산 이론에 귀가 솔깃해지곤 한다. 

그 중 널리 알려진 서울 아파트 가격의 미래를 알수 있다는 '벌집모형이론'이 무엇인지 알아보자.

 

 

지난 뉴스이지만 2018년 조선일보 '벌집모형에 대입하니...서울집값 곧 하락한다.'라는 뉴스를 잠깐 살펴보자.

 

 

 

 

 

 

그럼 벌집이론에 대해서 좀더 깊게 알아보고, 이 이론으로 서울 집값을 예측하는 것이 옳은가? 라는 근복적인 문제를 다뤄보겠다.

 

부동산을 포함한 경제는 침체와 호황을 반복하는 순환주기를 이루고,

이를 바탕으로 주택 가격을 예상하고자 만든 것이 벌집순환모형 이론이다.

 

 

 

Janssen, Kruijt and Needham(1994)에 의해 소개된 벌집순환모형(Honeycomb Cycle Model)을 활용하는데,

주택시장에서 거래량과 가격의 관계가 순환하면서 변동한다는 이론으로 거래량이 가격보다

더 밀접한 영향을 주는 것으로 나타난다.

 

네덜란드 주택시장을 대상으로 연구 결과 논문 검증결과 에이트호번과 엔스헤데 2개 도시에서 벌집모형 순환 발견.

 

 

 

거래량은 주택시장의 외부 환경인 실물경기와 연동되어 마치 벌집모양처럼 일정한 패턴을 보이면서 변동한다는 것이다.

 

주택시장이 벌집모양처럼 순환하는 것은 주택상품의 특성과 관련이 있다.

주택공급은 일반 상품과 달리 제품완성까지 공사기간이 길어 일반 경기변동에 따른 주택수요 변화에

탄력적으로 변동하지 못하기 때문에 발생한다.

 

예를 들면 실물경기 회복 초기의 경우 주택수요는 서서히 살아나지만 단기간 내에 공급이 이루어질 수 없고

과거 경기불황 국면 때 수요에 비해 과소 공급되었던 물량의 입주만 이어지기 때문에 수요 초과 현상이

나타나면서 가격이 상승을 하게 된다.

 

제1국면은 회복기로 주택 경기가 좋아지면서 거래량과 가격이 동시에 오른다.

 

제2국면의 상황은 경제 전망이 조금씩 어두워지나 호황때의 가격 상승에 대한 불안감이 남아 있어 선취매가 이어지면서

가격은 상승세를 지속한다.

하지만 공급자들은 불황에 대비해 신규 분양 규모를 줄이고 기존 주택의 거래량도 감소하기 시작한다.

 

제3국면은 향후 경제 전망이 갈수록 어두워지면서 거래가 크게 감소하고 주택 신규 분양 및 수요가 동시에 위축.

가격은 보합

시차 효과로 인해 본격적으로 하락하는 모습은 나타나지 않지만, 전형적으로 불황을 예고하는 국면이라고 할 수 있다.

 

제4국면은 침체기로 가격은 하락하기 시작하고, 거래량도 계속 줄어든다.

 

제5국면은 불황기로 가격은 계속 떨어지지만 수요자들이 그동안 미뤘던 거래를 하면서 거래량은

바닥을 찍고 늘어나기 시작한다.

 

제6국면은 거래량이 늘어나면서 가격도 하락세가 꺽이고 보합으로 돌아선다.

 

 

여기서 짚어봐야 할 포인트는

벌집모양이론은 우리나라 부동산에 절대적인 영향을 끼치는

정부규제, 대출, 금리, 세금, 입주 물량 등의 중요 요인을 고려하지 않았다는 점이다.

 

 

 

 

위 논문은 특정기간 1998년 IMF와 2008년 미국발 국제금융위기 등

외부적 큰 충격으로 인해 주택시장에 큰 변동이 있을때만 벌집모형이 유효하다는 주장.

 

특히 우리나라는 부동산에 대한 정뷰 규제에 의해 크게 좌우된다.

정부 규제책으로 수요와 공급의 왜곡이 심해져 순차적 국면이 아닌 건너뛰기를 한다는 점을 주목해봐야 한다.

 

그리고 점차, 우리나라 부동산시장은 국내외 다양한 변수들로 인해 주기가 짧아지고 있다.

 

 

참고로,

현재 서울 아파트 거래량과 가격 추이를 올려본다.

과연 어떤 국면일까? 고민해보시길...

 

 

▷ 지난 5월 하순 10일 동안 매매계약을 체결하고 실거래 신고를 마친 서울의 아파트 거래건수는 711건이며, 중위거래가격은 5억9,000만원