기본주택/지분적립형 주택, 소유에서 임대로 주거트렌드 변화할까?

기본주택

이재명 경기도지사가 무주택자라면 소득 제한 없이 누구나 30년 이상 거주할 수 있는 '기본주택'이란 개념을 제시했다.

무주택자 제한 없이 누구라도 도심 역세권 지역에서 '30년 이상 주거 안정'의 권리를 누릴 수 있게 하는데 목적이 있다고 한다.

그동안 임대주택의 문제점이었던, 주택의 면적과 품질도 중산층이 충분히 만족할 수 있는 수준으로 공급하겠다고 한다.

 

 

기존 임대주택 문제점

- 공공임대주택 입주 자격은 소득, 자산, 나이 등으로 점수화 되어 비혼이나 아이없는 신혼부부, 1인 가구 등은 입주하기 힘들었다.

- 주택 건설 원가등의 문제로 역세권이나 도심지가 아닌 외곽 지역에 주로 건설되었다.

- 적은 평수와 낮은 품질로 대표되는 임대주택의 이미지도 문제이다.

- 공공택지에 민간 건설업체가 짓는 아파트조차 조경이나 지하주차장, 커뮤니티 시설 부재등의 불편함과 주변 아파트들과의 품질 격차.

- 다양한 임대주택이 지금도 존재하지만, 자가가 아닌 임대를 원하는 계층이 실질적으로 거주할 수 있는 임대형태는 행복주택과 장기전세 정도이다. 두 임대 형태 공히 입주 자격이 까다롭고 경쟁률도 높지만, 무엇보다 행복주택은 짧은 입주기간(기본6년), 장기전세는 현저히 적은 물량 등의 문제점이 있었다.

 

 

 

그동안 공공임대 주택은 '면적도 좁고 품질도 낮아 오랫동안 살기 어려웠다.'

기존 공공임대주택 정책의 한계를 인정하고, 새로운 대안을 제시한 것이  '기본주택'이라고 평가한다.

 

 

공급지역

경기도와 경기주택도시공사(GH) 하남과 과천, 안산 등 3기 신도시와 용인 플랫폼시티 등 대규모 개발지구 내 역세권에 기본주택을 공급 예정이라고 발표했다.

 

 

월 임대료 수준

월 임대료는 임대주택단지 관리와 운영비를 충당하는 정도로 책정한다.

임대보증금은 월 임대료의 50배에서 100배 정도로 공공사업자의 운영에 필요한 최소 액수로 정한다.

▷▷ 담당부서에서 시뮬레이션 해 본 결과, 1급지 4인가구 74㎡(방3, 화장실2)의 경우 월세 65만원, 보증금 6,500만원 정도에 공급할 수 있을 것으로 예상된다.

임대운영비 등 원가 정도만 보전하여 본전 수준으로 기본주택으로 공급한다. (출처:경기주택도시공사 공식 블로그)

 

→ 아직 정확한 공급 평형과 보증금/임대료는 나오지 않았다.

시뮬레이션 결과로 예측하면 기존 서울 도심권 재건축 행복주택 임대 수준과 비슷해 보인다.

최대보증금으로 전환하면 24평 기준으로 보증금1억~4천만, 임대료 30~40만원대로 예상한다.

 

기본주택 수명 100년 목표 '장수명 주택 적용’

경기도형 기본주택'과 관련, 주택수명 100년을 목표로 구조체의 수명을 늘리고, 입주자의 필요에 따라 내부 구조를 쉽게 변경할 수 있는 장수명 주택으로 건설·공급한다고 23일 밝혔다.

장수명 주택은 기존의 벽식 구조를 기둥식 구조로 변경하는 것으로, 세대내 평면 변경 및 배관·설비 교체가 용이하고, 재건축 횟수를 줄임으로써, 철거로 인한 건설폐기물 감소 및 신축에 따른 환경오염을 줄일 수 있는 친환경 주택이다.

가구내 가변성의 확보를 통해 가족 구성원들의 개별적인 특성을 반영할 수 있도록 적용, ‘경기도형 기본주택’에 장기간 거주할 수 있는 기본 조건을 제공한다는 방침이다.

GH는 구체적 실증을 위해 남양주 다산 지금지구 A3블록(518가구)을 장수명 주택 시범사업지구로 지정해 추진 할 예정이며, 이를 통해 향후 경기도형 기본주택에 도입할 예정이다.

 

 

지분적립형 주택

정부가 공공주택을 분양받을 때 매수자가 처음엔 일부 지분만 사고, 추후에 장기간 거주하며 지분을 추가 매입하는 '지분적립형 주택'을 검토하고 있다고 한다.

지분적립형 주택은 주택 구입 자금이 부족한 신혼부부나 청년층이 주택 구입이 용이하게 되고, '로또 분양'을 일부 방지하는 효과도 있다.

 

지분적립형 주택의 개념

주택을 매입할 때 최초 40%의 지분만 사고 20년 내지 30년간 100% 지분을 사들이는 형태.

 

 

장점

- 시세 대비 저렴한 분양가로 인한 '로또분양'의 문제점을 해결하며, 자금이 부족한 서민들에게 내집마련의 기회를 줄 수 있는 방안이다.

- 지분적립형 분양 주택의 가장 큰 장점은 초기 주택 구입 비용 부담이 낮다.

(ex.분양가 9억원인 경우, 40%인 3억6000만원만 지불하면 된다.)

 

- 지분 매입 기간은 20년 또는 30년이 검토되고 있다.

 

- 수분양자 입장에선 거주기간이 짧으면 추가 지분 확보가 어렵기 때문에, 수분양자의 장기 거주를 유도하는 효과가 있다.

거주기간이 장기화되면서 공공주택의 거래 가격을 안정화시킨다.

 

- 거주 중 주택을 처분할 경우엔 보유하고 있는 지분만 공공에 되팔게 된다.

(다만 팔때는 시세 가격이 아닌 시세보다 저렴한 감정가 혹은 정기예금 이자율 수준이 적용될 전망이다.)

 

- 영국도 유사한 '지분공유제(shared ownership)'가 있다.

실거주자가 25% 정도의 지분을 취득한 후 임대료를 내고 살면서 추후 지분을 인수하는 임대 제도.

 

 

 

외국사례

 

싱가포르 공공주택 정책

 

싱가포르는 40여년간의 강력한 행정력으로 실수요자 위주의 주택을 공급하며, 토지는 국유화/투기억제 정책 시세 차익 환수등으로 주거 안정을 이뤘다.

 

- 토지임대 환매조건부 주택분양 형태이다.

(토지와 주택의 소유권을 분리해 토지소유권은 공공이 소유, 건물만 분양하는 방식)

 

- 특정 일부 계층이 아닌 전체 국민을 위한 주택 정책이다.

 

- 전체 인구의 80% 이상이 공공주택(HDB) 거주하고 있다.

 

- 싱가포르 주택시장은 공공주택시장이 약 84%, 민간주택시장은 16% 정도이다.

 

- 3 Room 이상의 유형이 많고, 1~2 room 유형은 주로 임대 형태로 운영된다.

 

- 신규 공공주택은 생애 2회 분양 가능하다.

 

- 첫번째 이후 두 번째 분양은 첫 분양 10년 이후 가능하다.

 

- 의무거주 기간은 5년이고, 최소 2년 6개월 이상 의무거주 후에  매각이 가능하다.

 

- 신규공공주택 매각시 일부 시세 차익 환수한다. 

 

 

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맺음말 

정부는 토지임대부 주택과 환매조건부 주택 등도 검토하는 것으로 알려졌다.

검토 중인 방안들의 공통 목적은 저렴한 공급을 통해 집값 안정이라는 장기 목표 달성에 있다.

그러나 이러한 방법들이 실수요자들의 부담을 낮추는 것은 맞지만, 집값 안정이라는 목표를 달성할 수 있을지는 아직 신뢰가 가지 않는다.

 

무엇보다 정부나 공공기관의 초기 부담으로 떠안는 구조인 임대 형태의 재원 마련이 문제이고, 지분 전환 소유권 전환 시점의 가격 산정 문제 등도 있다. 그리고, 보여주기식으로 적은 물량을 공급하여 실질적으로 시장에 미치는 효과는 미비할 수도 있다.

 

우리나라는 여전히 자가주택 거주 비율과 공공임대 주택 비율이 굉장히 낮다.

한마디로 주거환경이 불안정한 나라이다.

 

그동안 낮은 품질과 불편했던 입지로 공공임대는 꺼려졌던 것이 사실이다.

이제는 주요 부지에 랜드마크로 불릴 수 있는 품질로 저렴하게 공급되어, 청약 당첨이 아닌 임대 당첨이 주의 사람들에게 축하 받는 일이 되길 바라본다.